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市场综述
从宏观经济来看
国内经济进一步恢复，GDP由降转增，PMI、CPI、PPI、三驾马车等各项数据指标持续回弹，经济基本面保持平稳。
从宏观政策来看
宏观调控仍保持“房住不炒”“因城施策”的主基调不变；经济金融方面释放由于全球金融环境的变动下半年会保持宽松的货币政策和财政政策，力度有可能会降低；部分热点城市迎来新一轮调控收紧周期。
从市场数据来看
西安土地大量成交；土拍市场火热明显。西安商品住宅市场供求逐步好转，呈现供不应求趋势，价格稳中看涨。
随着增长过快城市的收紧，部分资金的流出，西安楼市也将受到影响，下阶段时间西安市场供求方面存在大幅上涨的可能。
从安居客数据来看
目前，西安楼市供应端偏改善化，用户偏好开启同步模式，90-㎡房源、三室户型需求度最高，购买力集中在-万。8月活跃的购房者主要以西安本地购房者为主。
同时，当下看房模式发生变化，迎来了微聊客、VR带看等工具的常态化，8月微聊同比环比双增长。
宏观市场1
全球瞭望
核心观点
全球经济仍难以复苏，宽松政策下新危机显现
全球疫情新增27万例疫情或令1亿人重返贫困
截止8月末，世卫组织发布全球各地区疫情数据，全球新冠肺炎新增例，累计确诊例。世界银行最新评估认为，因新冠疫情陷入极端贫困的数据将达到万至1亿人。为拯救全球经济，世界银行承诺，到年6月为止，将向个国家提供亿美元资金，以应对迫在眉睫的紧急情况。截至6月底，世界银行已发放约亿美元。
美城观点
疫情在全球的持续蔓延，导致全球经济陷入停滞，且随着时间逐渐临近秋冬季节，疫情再度大暴发的概率大幅上升；在此背景下，世界银行预估极度贫困人员数据将达到1亿人以上，为此世行提供资金，挽救世界经济。综合来看，世行资金的入市是一种治标不治本的问题，短期内可以解决人民经济问题，但长期来看挽救消费信心才是提振经济的关键所在。
美国7月CPI超预期通胀回升
北京时间8月12日，美国方面公布了7月CPI数据，结果该数据表现大幅超出预期。具体数据显示，美国7月未季调CPI年率实际公布1.0%，预期0.7%，前值0.6%；美国通胀有回升迹象。
截至7月，美国M2货币供应量从去年的15.33万亿美元增长到18.3万亿美元，年增长率已经超过20%。
美城观点
为了抵抗疫情所造成的经济衰退，美联储和美国政府推出一轮又一轮的经济刺激政策，为市场和银行注入了大量的流动性。由于美联储的宽松政策，美国经济已经开始缓慢复苏，而通胀出现回升趋势。大量的货币供应有可能为通胀上升奠定了基础，在经济衰退的一至两年内，预计美国将面临通胀率大幅度上升的考验。
美联储调整货币政策框架，中国危机并存
8月27日，美联储主席鲍威尔表示，美联储已经同意采取平均通胀目标的政策，将会允许通胀在一定时间适度超过2%，以弥补通胀在低于2%时的影响。这是美联储自年以来，对货币政策框架进行的最大一次调整。此前，美联储相关政策表述是，致力于实现通胀率位于“对称性的2%目标”附近，且仍会保持零利率或者低利率的环境。
美城观点
此次美联储调整货币政策框架，意味着美国的零利率、低利率等政策延续时间增长，从而保障货币政策的连续性和稳定性。对我国来说全球主要经济体宽松环境为我国经济发展创造了相对宽松的外部环境；另外进一步凸显了人民币金融资产的配置价值，吸引资本流入、推动资本市场发展。但会使人民币汇率又面对升值压力的挑战；其次是在全球低利率环境下，外资的大量流入，通胀难以调控之下，国内资产泡沫危机大幅增加。
宏观经济整体概要
PMI持续保持平稳，制造业恢复明显
8月份，各地积极贯彻落实党中央决策部署，坚持新发展理念和稳中求进工作总基调，统筹疫情防控和经济社会发展成效显著，我国经济景气持续恢复向好。制造业采购经理指数为51.0%，比上月略降0.1个百分点，非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数为55.2%和54.5%，分别高于上月1.0和0.4个百分点，三大指数均连续6个月保持在临界点以上，制造业稳步恢复，基本面继续改善。
投资、消费进一步回弹，外贸市场持续恢复
随着国内疫情防控向好形势持续巩固，企业复商复市步伐加快，居民生活秩序明显恢复。特别是在扩大内需、促进消费、支持投资等多项政策促进下，居民消费持续改善，投资份额增大，投资消费降持续收窄，外贸市场方面8月受到海外多国已从疫情防控为主转向推进复工复产，世界经济与贸易开始复苏，外需逐步回暖；另外，中国复工复产恢复明显，有能力在其他国家大批工厂停工时完成订单，在供需两端共同作用下中国外贸表现不仅优于全球主要经济体，占国际市场份额进一步上升。
PMI：8月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.0%，比上月略降0.1个百分点，连续5个月位于临界点以上；整体来看，新订单的增多，助力需求继续恢复，供需循环逐步改善，其次经营者预期改善，企业信心增强，市场逐步好转，各类商品的价格指数上升。
PPI：8月份，PPI环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；从同比看，PPI下降2.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点；8月份，工业生产持续向好，市场需求继续恢复，原油、铁矿石和有色金属等国际大宗商品价格延续上涨势头，带动国内工业品价格继续回升。
CPI：8月份，CPI环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；CPI同比上涨2.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点；整体来看，8月份，CPI结束两个月回升的趋势再度回落，受南方洪涝消退、猪肉价格涨幅放缓影响，国内市场供需总体平衡，消费环境稳定恢复，CPI保持相对平稳。
投资：随着稳投资政策持续发力，我国固定资产投资降幅明显收窄，投资结构继续优化，投资情况持续回升。1—8月份，全国固定资产投资（不含农户）亿元，同比下降0.3%，降幅比1—7月份收窄1.3个百分点。从环比速度看，8月份固定资产投资（不含农户）增长4.18%。
消费：在实施扩大内需战略、促进重点商品消费等多项政策带动下，市场再次回升，居民外出消费活动大量增加。8月份，社会消费品零售总额亿元，同比增长0.5%，为今年以来首次正增长。
进出口：供需两端发力使外贸市场持续恢复，世界经济与贸易开始复苏，外需逐步回暖，中国经济恢复明显供给国际大额订单能力相对较好。8月份，中国外贸进出口总额为.9亿美元，环比下降0.3%，同比增长4.2%。其中，出口总额.6亿美元，环比下降1.0%，同比增长9.5%；进口总额.3亿美元，环比上涨0.6%，同比下降2.1%。
２
政策解析
宏观政策
新契税法实施减税降负是重点
新契税法发布契税上调是错误解读
《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于年8月11日通过，现予公布，自年9月1日起施行。
其重点内容：
第三条契税税率为百分之三至百分之五；
第六条4、5点表明新增婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承权继承土地、房屋权属则免增契税。
美城观点
此次发布的契税法中，最大的争议在于第三条，与过去实施了23年的《契税暂行条例》相比，以前和现在是“3%-5%”,以后是“百分之三到百分之五”，只是用汉字代替了阿拉伯数字，契税税率没发生变化。并且这里的3%-5%只是中央给出的契税参数，具体落实到各地方时，由各地方决定，并上报高层备案。而真正的重头戏在于年9月1日后，夫妻之间、法定继承人等继承免征契税，这意味着《契税法》并没有加重契税税率，反而免除了部分人群、特殊动机的税率，实现了精准的“减税降负”。
经济动态
央行连续操作，稳定货币市场
央行连续17个工作日逆回购累计2万亿
自8月重启以来，目前央行已持续17个工作日操作逆回购，累计操作规模总计达2万亿元，主要以7天期限为主，利率均为2.2%，此外，8月21日、24日、25日连续三个工作日操作了14天期逆回购，利率为2.35%，与此前保持不变。
最新LPR报价出炉连续第四个月不动
8月20日早间，央行授权发布的LPR显示：1年期LPR为3.85%；5年期以上LPR为4.65%；这也是今年4月以来连续第四个月LPR报价持续保持按兵不动。
央行亿大动作，释放重磅信号
央行8月17日公告称，央行今日开展亿元中期借贷便利(MLF)操作。此次MLF操作是对本月两笔MLF到期的一次性续做，充分满足了金融机构需求。本次MLF中标利率为2.95%，与上次持平。公开信息显示，8月17日和26日分别有亿元和亿元MLF到期，本月合计有亿元MLF到期。
美城观点
8月份LPR报价利率再次保持不变，但8月以来央行已持续17个工作日操作逆回购。整体来看，央行降准、降息的频率和力度较此前将明显下降，更多是依靠公开市场操作、MLF等工具维持货币稳定充裕，释放出明显信号政策不会进一步收紧。特别在国内疫情受到控制，经济基本面逐步走出疫情影响，经济数据进一步回升的背景下。另外从资金利率来说，不管是报价利率还是逆回购操作利率均未变动，可以明显看出央行主要是维持利率波动稳定。以现有资金的投放，缓和现阶段资金面阶段性合理充裕。预计接下来时间内央行整体政策层面会保持灵活适度，继续施行常态化货币政策，以稳为主，不会选择进一步收紧，甚至随着国际经济层面的变动，存在再次放宽的可能，只不过幅度会有所降低。
地方政策
地方政府因城施策，调控松紧互现
海南、安徽等地调整住房公积金政策
海南省提高住房公积金个人住房贷款最高额度，购买新建自住住房，贷款最高额度为万元；购买二手自住住房，最低首付款比例为40%。
安徽阜阳市停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款。
安徽芜湖市第二次申请住房公积金个人贷款购买普通自住住房的，最低首付款比例为30%，贷款利率不得低于同期首次住房公积金个人贷款利率的1.1倍。
各地方政府放宽人才政策
吉林省全面取消城市租房落户对缴纳社保年限以及投亲落户限制，大中专院校毕业生、国民教育同等学历人员及留学归国人员、技术技能人才不受稳定就业、稳定住所等条件限制。
广州市白云区和荔湾区扩充人才申领广州市人才绿卡条件，每年在本区创业或工作超过6个月、在本市有合法住所，可申领广州市人才绿卡。
南京调整土拍新规
南京出台土拍新政，具体内容如下：
①地价触顶后直接现场摇号，不再竞建人才房；②严格开发资质审查；
③提高竞买资金要求；
④限制同一主体竞买地块数量等。
美城观点
8月住建部多次强调“房住不炒”“因城施策”的基本方针，全国房地产政策环境呈现两极分化状态，部分房价上涨较快、土地市场热度较高的城市调控政策收紧。例如南京调整土拍规则，限制土拍市场过热，深圳限制商务公寓审批等调控收紧政策等；除此之外，部分地方政府为了保证楼市稳定复苏，加强自身的城市竞争力，从需求端发力，继续加大人才引进力度，提高公积金贷款额度，一定程度上增加住宅需求，进一步保障刚需住房，从而使短期内当地楼市平稳，长期市场的潜在支撑加大。总的来说保障楼市平稳是关键，在保持限购、限贷等主体政策不变的前提下，各地政府在需求端方面具备一定调控放松的可能。
行业动态
房地产座谈会召开稳定楼市发展
住建部、央行联合召开房地产企业座谈会
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议认为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
住建部再次开会明确表示抑制炒房投机行为
继20日住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会后，住建部网站显示，26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。
美城观点
此次房地产企业座谈会的召开对于房地产行业来说，主要目的是建立中国“房地产金融审慎管理制度”，建立透明化的房地产融资规则，防范房地产金融风险，且考虑到疫情后全国多地房地产市场出现过快增长的现象，多项资金进入楼市，为防止购房需求挤压居民其余需求，从而导致经济中长期风险扩增的情况产生，国家从房企资金层面开始着手于整治楼市漏洞，房企“去杠杆、稳杠杆、降杠杆”成为趋势。
第二次会议召开，主要还是强调“房住不炒”的基本定位，明显对过热市场释放坚持调控收紧的信号，抑制投机炒房行为；针对沈阳、长春、成都、等房价上涨过快的城市，进行相关整顿。综合两场会议来看，主要还是从限制融资，降低杠杆和宏观调控收紧这两方面内容，降低房地产行业在国家经济层面的占比，保证市场稳定，解决长期以来经济结构方面的问题，防止资产泡沫化。
西安政策
以稳为主打击房地产乱象
西安拟出台商品房销售信息公示管理新规
8月28日，为进一步规范商品房销售行为，保障购房人合法权益，营造公开透明、规范有序的房地产市场发展环境，市住建局研究起草了《西安市商品房销售信息公示管理规定（征求意见稿）》，并公开征求社会各界意见建议。
重点内容：
开发商和经纪机构售房必须公示车位配比、绿化率和全装修内容等；
公示可能产生废气、辐射、噪声、烟尘污染等影响的不利因素；
房地产开发企业一律无权承诺教育资源配套等不确定因素；
房屋销售时景观不得先建后拆，精装修标准与实体样板间一致；
公示物业服务信息、相关政策文件、项目信息互联网查询渠道、投诉途径等。
美城观点
此次西安拟出台商品房销售信息公示管理新规，旨在为进一步规范商品房销售行为，保障购房人合法权益，营造公开透明、规范有序的房地产市场发展环境，对楼市量化表现来说无明显影响。但有意思的是可以看到西安长时间未出台楼市相关政策，此次政策的出台，可以看出西安政府释放信号，不过分刺激楼市也不主动收紧楼市调控，楼市的走向交由市场自身因素决定，但从全国市场来看，多地楼市出现过热增长现象，其迎来新一轮的收紧小高潮，那么相对来说西安楼市由于其本身的滞后性，作为全国新一线城市房价洼地的西安，是具备大量吸附资金的能力，从而也有可能打破目前楼市的平稳，迎来上涨周期。
聚焦楼市土地市场概要
8月土地成交大幅攀升，土拍市场火热明显
年8月西安土地供应共7宗，供应面积25.15万㎡；成交土地36宗，成交土地面积.37万㎡；本月土地供应端下降，成交端大幅上升，土拍市场成交热度明显，呈现供不应求的现象。
主城区土地成交减少，工业地本月大量成交
8月土地市场分区域看西咸、港务、高陵等外部区县等成交量增多，其次工业用地成交面积增多，形成楼面价下降的形式，土地出让金方面呈现成交量大涨但金额微涨现象。
年8月西安市土地市场
年8月西安市土地供销及楼面价走势
年8月西安土地供应共7宗，供应面积25.15万㎡（约合.30亩），环比下降87.9%，同比下降75.5%。共成交土地36宗，成交土地面积.37万㎡（约合.29亩），环比上升.1%，同比上升%；总土地出让金.70亿元，环比上升0.2%，同比上升37.4%；月均楼面价.86元/㎡，环比下降36.3%，同比下降0.4%。本月土地供应端下降，但成交端大幅上升，土拍市场成交热度明显，呈现供不应求的现象。
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