西安市本土长租公寓头牌企业城城找房爆雷，全国性集体跑路，仅在在西安市被坑的租客就达23万多人。
同期，西安另外一家长租公寓左旗公司来了个双响炮，同样是高收低租，同样是大批租客房东卷入，同样是资金损失庞大，维权纠纷不断。
央视报道西安市长租公寓爆雷
西北首城大西安，人均收入偏低，对打工人们来说，城城找房等公司的违规操作和跑路，无疑是将他们推入生活的泥潭。
长租公寓：本是充满希望的朝阳产业
西安市住建局的工作人员曾说过，他们多次宣传提倡按季度付租金或者月付，不要一次性交太长时间的房租，并且在签合同时提高风险意识，明确合同义务，最好跟房东直接签合同。
如果只是普通的租房操作，不用提示，租户租客也会这样做，但西安市住建局等部门显然缺乏大型现代城市管理经验，在城城找房和左旗公寓等公司的运作中，长租公寓早就不是单纯的租房业务，而是一种异化了的金融产业，我们暂且叫它“租房金融”。
▌直租
在城中村租房，一般都是租客直接联系房东，现场看房，现场谈价，现场交易，无缝对接。
▌中介
但稍微高档一些的住房，一般双方都会通过中介来找房租房，中介起个牵线和介绍作用，最终让房东直面租客，从中赚取的是中介费。
▌二房东
如果一个城市租房市场足够大、足够稳定（在南方这种城市比较多，但在整个西北可能只有西安市），就会催生一种更高级的形式，出现“二房东”。
所谓二房东，就是从房东那里租来房子，再租给别人，从中赚取差价。二房东并不是中介，赚的是租金差，在房东的授权下，没必要介绍二者面对面。
为了扩张业务，二房东会和尽量多的房东谈，尽量签下长租，还会稍加改造（不然凭什么提高租金），再租给别人。升级点，还会给租客提供保洁、网络、维修等服务，收取一些服务费用，或者把这些费用加到租金里。
在珠三角等城市，有的土豪或者还有自己的生意，或者房子太多，会雇人收租，出现“个人二房东”。每月几万块的租金流水，减去原房东的租金，小有盈余。
但不论个人还是企业，这都属于小打小闹，没什么可说的。
▌长租公寓
某一天，这种模式做着做着，做大了。
二房东签下了几万套房子，每月租金流水上亿元。二房东公司，也已经成为市场上一个比较公认的品牌，占到了租房市场一个可观的份额。这个时候，模式还是那个模式，但是价值却不一样了。
为什么呢，因为“金融属性”开始突显。
管理着几万套房子，对应的是几万份租约。而这些租客，经过定价过滤与身份筛选，精准定位在了一线城市有着稳定工作与收入的白领人群。他们有能力履行租约，几乎不会发生违约。那么，这每月上亿元的租金流水，就是一个非常适合金融化的底层资产。
这时候的二房东公司，通过债权抵押或转移，去换取一部分融资。获得的融资，在保证能按时支付原房东租金的前提下，多出来的，去拓展新业务，开拓更多的可出租房源。
获得了资本支持，生意规模可以更大。
随着市场影响力的提升，除了金融属性之外，“平台价值”也开始显现。二房东出租的房子，已经成为租客首选的渠道之一。甚至有房东主动来找你，把房源托付给你管理。
拥有了金融价值和平台价值，其实，出租的房子赚不赚钱，甚至略有亏钱，都无所谓了。公司不断扩张，份额逐步增加，二房东可以把公司包装成一个创业项目，然后A轮、B轮……直至上市，去赚资本市场的钱。
直到这时，二房东还是一种很正常的，甚至是很成功的商业模式。市场有痛点，才催生了这么多“二房东公司”。作为租客，尤其是被黑心中介坑过的租客，都应该知道：品质、省心、实惠的长租公寓，在这个市场多么稀缺。
怕就怕事情悄悄的发生了变异。
资本诱惑：长租公寓异化为“次贷危机”
按常理来说，长租公寓事先收取了租户的租金，而且是长租，基本上一年起步。公司首先一年租金在手，租户也落得个省心，至少一年内不用操心租房，这样的“双赢”多好的事啊，还有什么问题吗？
问题还真来了。
▌首先就是“高收低租”
一位租客讲：自己7月份租的房子，租期13个月，签订租房协议时一次性支付了全部房租元，约合单月多元。
而作为长租公寓公司，他们是元/月收的房子，竟然元/月出租！亏本元！明明收房协议只有1年，却租给租客13个月！
长租公寓是傻子，还是在做慈善？
背后是租金变贷款。
▌租房变为小额贷
长租公寓公司利用租客的信用为他们的融资扩张背书。具体形式是，跟金融公司合作，做租金分期，也就是让租客向第三方公司贷取一年的租金，提前支付给他们，然后租客每月向第三方公司支付一定的本息，也就相当于支付租金了。这个有点类似于蚂蚁花呗或者京东白条，属于小额信用贷。
租客通过信用贷，提前支付了年租金，但是这些公司又不用全部支付给原房东，这种现金流时间差，积淀成一个资金池。这个资金池的存在，为长租公寓公司其他业务的扩张提供了弹药。
这样操作，如果你是二房东，你也会希望租客年付，甚至不惜在租金上打点折扣。
▌租房+金融，催生庞氏骗局
这种形式，的确可能让租客少付出一些租房成本，问题关键其实是，企业不能把这些工具强加给租客，要让租客享有充分的自主选择权。如果是强制捆绑租金分期，那建议租客坚决不要租他们的房子。
更重要的是，如果长租公寓并不是将融资用于租房业务，或者本身就是利用高于市场价的租金吸引房东、利用低于市场价的租金吸引租户，想玩点“时间差”，那就很容易异化并爆雷。
当二房东们开始玩起了金融，就成了“冠绝全球”的伟大创新，成了堪比P2P的最新庞氏骗局。
联合学院集资事件未能警醒大西安患
从返本消费、植树造林到健身房，几乎所有的庞氏骗局都能能在西安市兴风作浪，有的还是西安市首创，比如涉及资产一百多亿、涉及人员数十万的西安联合学院集资事件。
《财经》杂志报道，西安多所民办院校非法集资问题全面爆发，其中西安联合学院涉案金额高达百亿元
西安联合学院在争取集资户的过程中可谓煞费苦心，除了各类集资中常用的一些方法，比如小礼品、送米面油、组织游玩之外，还有几种类似传销的“上课”、“人带人”、抽奖等非常手段。
西安联合学院集资爆雷后，年2月10日，拥上街头讨说法的集资户多达数万，此后每周一三五，均有集资户前去维权。由于集资户数量过多，西安在各区县不得不分设了22个接待平台，周边咸阳、铜川、渭南各地市也设了登记点。省市常委会多次召开协商会议，事件至今无法彻底解决，可谓是陕西省、西安市有史以来影响面最大的一个庞氏骗局。
跑路，事先就设计好的套路？
由于“长租公寓”已经成为获取融资的一个绝佳理由，不少以“长租公寓”为名义的资管计划获准发行，单个资管计划的规模动辄就是数十亿甚至上百亿。
在巨额资金的诱惑下，大股东很容易膨胀，总不能让巨额资金躺在银行账户上吧，那点利息实在看不上，于是拿去投资，于是套牢，于是爆雷。
但还有一个更大的可能，就是事先设计好的套路：跑路，直接携款跑路。
长租公寓公司之所以跑路，一方面可能是面对巨额资金（融资资产或租客租金）经不住诱惑，直接携款跑路；一方面可能是不良负债导致的，比如对外投资失败或者房子租不出去，高收低租失手，七个茶盖终于无法盖住十个茶碗，眼见得资不抵债，直接关门大吉，跑路躲债。
从城城找房早就设计好“三彩家”、“小鹰找房”等防火墙来看，思谋老道，布局长远，府誌君高度怀疑是第一种可能。
城城找房等长租公寓公司玩的就是资金池，由于它损害的是刚需市场，如果之后真的关闭了，必定会给房东租客带来损失，必定也会对西安市的数十万市民生活、房产市场、金融市场、城市形象造成极大的创伤，将是西安联合学院之后的又一起金融雪崩。
我是府誌君感谢大家的欣赏与支持！
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