市场综述
楼市调控扩申地方问责制全国各地行政加码渐趋
稳定
汉纸妹
在"7.31"政治局会议之后不仅，住建部于月初紧急召开了房地产座谈会，与以往不同的是，在中央严令"坚决遏制房价上涨"的背景下，对各地调控落实效果上，此次则明确提出"坚决问责"。既要坚决落实，又要达成预期调控效果，调控趋势可谓更加趋紧。
从各地形势来看，本月实施调控的主要有南京、海口等城市，相较出现明显减少，从力度以及范围而言，升级调控、限令扩容的趋势正逐渐减弱。而在严令乃至层层加码的调控限制之下，市场渐趋稳定、热度逐次回落，在之后更长的时期内，或可预期的是，市场将逐渐趋于稳态发展。
宏观市场1
政策环境
调控实行问责制住建部接连表态各地调控跟进
8月5日，自然资源部发布建设用地“增存挂钩”机制的通知，对存在“批而未供”和“闲置用地”的城市，将核减20%的新增建设用地指标。
8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，要求把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
8月13日，南京发布新政在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。
8月17日，住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市的政府主要负责人。要求严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
8月27日，海口发布通知，要求房地产开发企业主动核实成本，调整价格，重新申请价格备案后6个月内不得擅自调高备案价格。
8月28日，西安房管局发布规范住房租赁市场通知，要求住房租赁业务的企业或个人签订的住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。
8月28日，呼和浩特市发布通知，决定全面停止房地产去库存调控措施，将调整户型结构、配套费后置等措施纳入解决房地产遗留问题政策范围。
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经济环境8月全国PMI为51.3%，全国CPI同比上涨2.3%
全国PPI同比上涨4.1%
8月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.3%，比上月上升0.1个百分点，制造业总体保持平稳扩张态势。
8月份，全国居民消费价格同比上涨2.3%。从同比看，CPI上涨2.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。1-8月CPI平均上涨2.0%，与1-7月平均涨幅相同，表现出稳定态势。从环比看，CPI上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，主要受食品价格上涨较多影响。食品价格上涨2.4%，涨幅比上月扩大2.3个百分点。
8月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨4.1%，环比上涨0.4%。从同比看，PPI上涨4.1%，涨幅比上月回落0.5个百分点。1-8月PPI平均上涨4.0%，与1-7月平均涨幅相同，也表现出稳的态势。从环比看，PPI上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。生产资料价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；生活资料价格上涨0.3%，扩大0.1个百分点。
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行业动态本月行业成交及新闻动态
8月份行业动态主要包括：1、投资超亿绿地自贸综合体开工建设。8月9日，西咸秦汉新城绿地自贸综合体开工建设。秦汉新城绿地自贸综合体位于中国（陕西）自由贸易试验区西咸新区秦汉新城功能区金旭路区域，总投资超亿元，主要打造“自贸+服贸”、“空间+服务”的现代化低密度产业园区，包括办公、酒店、会议会展、公共交流、商业、跨境电商服务等配套功能。2、西安召开地铁上盖建设保障房座谈会。8月14日，西安市房管局与西安市地铁办召开地铁上盖建设保障房座谈会，双方就贯彻落实居住用地“两个20%原则”，加大保障房建设力度，商谈在地铁场站周边集中建设公租房、地铁沿线配套建设人才公寓计划达成一致共识。3、西咸新区首批商品房价格公示项目发布。8月21日，西咸新区 从土地成交区域来看，本月秦汉新城成交土地最多，成交土地面积62.1万㎡，约合亩，占总成交量的36%；其次为泾河新城，成交土地面积28.4万㎡，约合亩，占比16%；第三为曲江临潼新区，成交土地面积19.9万㎡，约合亩，占比12%。
本月西咸新区依旧为全市土地成交集中区，5大新城均有新地成交，总成交面积亩，占比超70%。其余成交区域分别为浐灞生态区成交亩商服、商住用地，高陵区成交亩商服、工业用地，国际港务区成交亩商住用地。
商品房数据8月西安商品房量价齐涨供应持续下滑
年8月份西安市商品房新增供应面积83.83万㎡，环比下降4.4%，同比下降44.2%；商品房销售面积.74万㎡,环比上涨35.2%，同比上涨46.7%。分析来看，本月商品房供应持续下滑，销售量价齐涨。其中，供应量年内已连续三月出现下降，销量环同比双涨。
8月西安商品房去化周期为14个月
截止年8月末西安商品房库存为.33万平米，比上月减少了53.91万平方米，较去年同期增加85.65万平方米，商品房去化周期为14个月。8月份，全市商品房新增供给再度出现下降，销量回升上涨，供销差持续扩大，商品房待售库存再度减少，整体去化周期创14个月的年内新低。
8月西安商品房各区域供销价情况
8月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是城西、曲江和浐灞，分别为20.7万㎡、16.4万㎡和16万㎡；8月份商品房成交量排名前三的区域是经开、曲江和浐灞，分别为27.3万㎡、25.1万㎡和17.9万㎡。
商品住宅数据8月西安商品住宅供销双涨
年8月份西安商品住宅新增供应面积为51.56万㎡，环比上涨2.9%，同比下降47.42%；商品住宅销售面积.65万㎡，环比上涨61.52%，同比上涨.6%。8月份，西安商品住宅供应面积有小幅增加，销售面积大幅上涨。
8月西安商品住宅去化周期为4个月
截止年8月末西安市商品住宅库存量为.97万㎡，比上月减少了55.09万㎡，比去年同期减少了.66万㎡，去化周期降为4个月。8月份，西安商品住宅市场供销反差再度拉大，供应面积增加微幅，销售面积回升显著，致使当前市场待售库存环同比双降，去化周期降至新低，至年6月份最低水平的4个月。
8月西安住宅主力成交90-㎡占比61%
8月份西安市住宅各面积段成交占比中，90-㎡依然是主力，成交占比为33%；-㎡成交占比为28%，两者合计占比61%；排在第三位的为-㎡以上，占比为14%，其次为70-90㎡和㎡以上，占比同为8%。本月70㎡以下户型成交占比降低明显，90-㎡也出现收窄，创近4个月最低占比；成交面积段扩大的有-㎡和-㎡，分别均扩大4%。
8月西安商品住宅各区域供销价情况
8月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是曲江、城西和浐灞，分别为14.49万㎡、12.7万㎡和12.1万㎡；8月份商品住宅成交面积排名前三的区域为经开、曲江和城东，分别为22.1万㎡、15.6万㎡和15.5万㎡。
8月西安商品住宅成交面积热力图
年8月份西安市商品住宅共计成交.6万㎡，成交面积占比最大的前三城区是经开、曲江和城东，分别占21%、15%和15%。由图可以看出成交热点区域主要集中在东三环东侧、穆王将立交附近（代表项目中国铁建花语城）、曲江立交西南侧片区（代表项目招商依云曲江）。
8月西安商品住宅成交单价热力图
由图可以看出成交单价最热点区域为高新区科技三路片区（代表项目中大国际）、昆明路、翠华路十字片区（代表项目曲江·九宫坊、曲江6号）。
商业数据8月西安商业供销齐跌
年8月份西安商业新增供应面积3.58万㎡，环比下降19%，同比下降79.8%；商业销售面积8.07万㎡，环比下降30%，同比下降53.5%。8月份，西安商业供销双降，但依然持续为销大于供。
8月西安商业去化周期升高至68个月
截止年8月末西安市商业物业库存量为.88万平米，较上月减少了4.79万㎡，截止8月末商业去化周期为68个月。整体来看，截止8月末商业待售库存总量再次减少，但由于全月供销同时出现下降，且销量低于年内月均水平，致使整体去化周期再度升高，当前市场商业供给严重饱和。
8月西安商业各区域供销价情况
8月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和城西，分别为0.94万㎡、0.78万㎡和0.51万㎡；8月份西安商业成交量排名前三的区域是曲江、经开和城西，成交面积分别是4.51万㎡、2.44万㎡和1万㎡。
8月西安商业成交面积热力图
年8月份西安市商业成交10.67万㎡，成交面积占比前三的区域分别为曲江、经开和城西。由图可以看出西安市商业成交热点区域为曲江翠华路、红专南路十字西南片区（代表项目长庆坊）、曲江金辉运动公园片区（代表项目金辉世界城）、经开区朱宏路立交东北方向区域（代表项目西安淘宝生态城）。
8月西安商业成交单价热力图
由图可以看出最热点区域为城东长乐西路通化门区域（代表项目长乐大厦）、曲江路东侧、雁翔路中段区域（代表项目曲江·华著中城）。
办公物业数据
8月西安办公供销双涨
年8月份西安市办公物业新增供应面积15.03万㎡，环比上涨48.37%，同比上涨%；办公销售面积11.92万㎡，环比上涨0.42%，同比下降18.08%；8月份办公物业成交均价元/㎡，环比下降3.5%，同比上涨17.07%。8月份写字楼供应面积环比再度大幅上涨，销售面积与上月基本持平。
8月西安办公物业去化周期为16个月
截止年8月末西安市办公物业库存面积.53万㎡，较上月增加3.11万㎡，较去年同期减少17.6万㎡。本月办公物业供应面积持续上升，销售面积保持稳定，整体去化周期仍为16个月左右。
8月西安办公物业各区域供销价情况
8月份西安仅有城西、经开和城南有新增办公供应，供应面积分别为7.4万㎡、5.02万㎡和2.61万㎡；8月份办公成交面积排名前三的区域为曲江，经开和高新分别为4.51万㎡、2.44万㎡和1.94万㎡。
8月西安办公成交面积热力图
年8月西安市办公成交面积11.94万㎡，成交面积占比前三的区域分别为曲江，经开和高新，分别占比全市办公成交的38%、20%和16%。由图可以看出办公成交热点区域在曲江文化创意大厦区域（代表项目金辉·环球广场）、曲江路东侧、雁翔路中段区域（代表项目曲江·华著中城）、以及北辰大道、永城路十字区域（代表项目绿地·香树花城）。
8月西安办公成交单价热力图
由图可以看出办公成交单价热点区域集中在雁塔区芙蓉西路与西影路十字区域（代表项目龙湖雁塔天宸）、曲江路南段与南三环西南方向区域（代表项目曲江汉华城）、科技三路与团结南路十字区域（代表项目高新NEWORLD）
开盘数据西安住宅开盘新推量走势图
8月份西安楼市共有37个住宅项目开盘，开盘项目共推出套房源，较上月增加了%；平均去化率为87%，较上月升高了3个百分点。8月份开盘新推量环比继续保持较高增长，且达年内月度新推量次高值，市场房源供给得到了有效补充。从开盘去化来看，整体去化率较上月略有升高，去化不足的主要为非限购区楼俺、及价格较高的高端型项目等，普通类住宅项目整体需求较高，仍处于供不应求。
西安市场小结汉纸妹
本月，西安土地市场相对低势，新成交地几乎全为底价出让，鲜有高溢价，更无高价地王，甚至还出现部分宗地的流拍现象。而即使是底价成交，值得注意的是，地价同比早已不可同日而语。
在商品房市场，从成交备案来看，整体表现量价齐涨，商品房、商品住宅、商业价格全面上涨，且住宅备案价已创历史新高，均价直逼10元/㎡。同时，全市商品房库存特别是商品住宅库存持续下降，当前住宅去化周期仅为4个月，供给量严重短缺不足。
于此背景下，在西安登记摇号选房正式步入正轨的八月，开盘新推供量集中涌现，达年内次高值，而从各住宅项目开盘情况来看，限购区刚需盘去化依旧坚挺，在市场热度逐渐减弱之下，部分高价楼盘出现不足，市场真实需求支撑逐渐显现。可见的是，在一系列严令调控背景之下，西安市场热度高峰已逐渐褪去，随着后期供量的补充，市场将更趋理性。
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