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市场综述
从宏观经济来看
9月份，在双循环等多项政策促进下，国内经济进一步恢复，PMI、CPI、PPI、三驾马车等各项数据指标持续回弹转正，经济回暖走势明显。
从宏观政策来看
宏观调控仍保持“房住不炒”“因城施策”的主基调不变；经济金融方面释放由于全球金融环境的变动下半年会保持宽松的货币政策和财政政策，力度有可能会降低；部分热点城市迎来新一轮调控收紧周期。
从市场数据来看
西安土地大量成交；土拍市场火热明显。西安商品住宅市场供求逐步好转，呈现供不应求趋势，价格稳中看涨。
随着增长过快城市的收紧，部分资金的流出，西安楼市也将受到影响，下阶段时间西安市场供求方面存在大幅上涨的可能。
从安居客数据来看
目前，西安楼市供应端偏改善化，用户偏好开启同步模式，90-㎡房源、三室户型需求度最高，购买力集中在-万。9月活跃的购房者主要以西安本地购房者为主。同时，当下看房模式发生变化，迎来了微聊客、VR带看等工具的常态化，加之市场供需错位，刚需多为等待机会上车，因此9月微聊同比增长环比下降的现象。
宏观市场1
全球瞭望
核心观点
全球经济负债飙升疫情反复经济难以为继
全球政府债务飙升拖累世界经济复苏
年以来，各国大幅增加财政支出，以抵御新冠疫情对经济的冲击，导致全球政府债务规模急剧上升。国际货币基金组织(IMF)数据显示，截至7月，发达经济体债务已升至全球国内生产总值(GDP)的%，是二战以来最高水平。IMF发布报告称，为应对疫情，全球财政支出总计约9万亿美元，占全球GDP的12%。
美城观点
受新冠肺炎疫情影响，美国、欧盟等主要经济体持续加码宽松政策，导致政府债务占GDP比重短时间内大幅提升，导致全球各国财政收入减少、开支持续增加，全球债务水平持续上升，这不仅加剧了部分国家主权债务违约风险，更是可以预见，疫情过后，全球由于疫情期间的高债务问题，其经济发展去杠杆过程将困难而漫长。对我国房地产行业来说，受疫情影响下，债务危机大幅增加，去杠杆过程将会更加困难，行业发展也会受到一定影响。
美国经济空前危机财政赤字超3万亿
美国财政部公布的数据显示，在财年前11个月，美政府财政赤字已超过3万亿美元，为历史最高纪录。此次财政部公布数据显示，美国在财年前11个月，财政赤字达到3.万亿美元，约为财年同期财政赤字的3倍。此前美国11个月财政赤字最高纪录为9财年创下的1.37万亿美元。
美城观点
受新冠肺炎疫情影响，美国今年大幅增加政府开支以应对疫情及疫情带来的经济危机。美国国会先后通过一系列经济刺激法案，拨款总额近3万亿美元，会造成美国联邦赤字的激增，在此情况下，将使得美债违约风险大增。特别是对于中国来说，作为其最大的债权国，为稳定国内自身经济，减持是最好的选择，以防在国内经济复苏最关键时刻，美国自身经济动荡对我国造成损失之下，损害经济基础。
欧洲难民问题和二次疫情爆发
欧洲感染新冠病毒人数持续增加，引发各界对疫情反弹的担忧，多国不得不再度强化保护措施。
截止9月27日，欧洲48个国家新冠确诊病例例，死亡例，目前已经升高了对新冠疫情的警报，多个国家创下疫情暴发以来的最高增长纪录，目前情况甚至比春季疫情高峰更加严重。欧洲各国出现第二波疫情“不可避免”。
美城观点
随着欧盟各国正迎来第二波疫情高峰，可能将再次启动封锁，从而导致经济走出衰退低谷时间延长。同时，近期爆发的难民问题和疫情防控带来的消极情绪相互作用发酵，各国财政赤字持续高企，使得各国消费信心急剧下降。短期来看难民难以安置导致防疫难度升级，欧洲国家提经济、保稳定、促抗疫的进程将遭遇更多不确定性；长期来看，欧盟背负的难民包袱难以甩脱之下，难民和疫情共振会持续给欧盟发展和稳定带来经济复苏难甚至长期持续下行的风险。
宏观经济整体概要
PMI持续保持平稳，制造业进一步恢复
9月份，随着当前统筹疫情防控和经济社会发展工作持续推进，我国经济保持稳定复苏态势，积极变化不断增多。中国采购经理指数均明显回升，其中制造业采购经理指数、非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数为51.5%、55.9%和55.1%，分别比上月上升0.5、0.7和0.6个百分点，3月份以来三大指数持续位于临界点以上。
三驾马车恢复明显，市场进一步好转
9月份，随着国内疫情防控向好形势持续巩固，企业复商复市步伐加快，居民生活秩序明显恢复。投资、消费等指数出现明显向好势头，助力经济稳步复苏；外贸市场方面，随着经济持续恢复和传统生产旺季的来临，再加上中外疫情错位，海外对医疗物资需求集中爆发叠加传统需求恢复，助力外贸市场恢复超预期。
PMI：9月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.5%，比上月上升0.5个百分点；整体来看，随着供需两端回升和传统生产旺季的来临，企业采购意愿增强，市场活跃度有所提升，其次稳外贸政策不断落地生效，国际市场需求局部回暖，制造业进出口进一步改善。
PPI：9月份，PPI环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；从同比看，PPI下降2.1%，降幅比上月扩大0.1个百分点；9月份，工业生产持续向好，市场需求继续恢复，国内工业生产和需求稳定恢复，工业品价格保持继续回升，本月指数表现走势平稳。
CPI：9月份，CPI环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；CPI同比上涨1.7%，涨幅比上月回落0.7个百分点；整体来看，9月份，国内市场供需总体平衡，消费环境相对稳定，CPI受季节因素及猪肉价格恢复平稳影响，本月保持相对平稳。
投资：随着稳投资政策持续发力，我国固定资产投资增速年内首次由负转正，投资情况明显回升。1—9月份，全国固定资产投资（不含农户）亿元，同比增长0.8%，1—8月份为下降0.3%。从环比速度看，9月份固定资产投资（不含农户）增长3.37%。
消费：在实施扩大内需战略、促进重点商品消费等多项政策带动下，市场销售明显改善，消费活动复苏明显。9月份，社会消费品零售总额亿元，同比增长3.3%（扣除价格因素实际增长2.4%），1—9月份，社会消费品零售总额亿元，同比下降7.2%。
进出口：经济持续恢复和传统生产旺季的来临，再加上中外疫情错位，海外对医疗物资需求集中爆发叠加传统需求恢复。9月份，中国外贸进出口总额为.2亿美元，环比上升7.5%，同比增长4.2%。其中，出口总额.6亿美元，环比上升1.9%，同比增长9.9%；进口总额.6亿美元，环比上涨15%，同比上升13.2%。
２
政策解析
宏观政策
完善租购并举住房制度维持房地产长效发展
新契税法发布契税上调是错误解读
9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿（以下简称“征求意见稿”），从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监管、法律责任等多方面对租赁市场的秩序进行规范。
其中明确提出，住房租赁合同需网签备案，住房租赁企业不得违规使用“租金贷”，存在“高收低出”、“长收短付”等高风险经营行为的企业将被列入经营异常名录，将多渠道增加租赁住房供应，对于租金上涨过快的将采取必要措施稳定租金水平。
美城观点
此次政策发布，一是从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。二是旨在完善租购并举的住房制度，更好发展住房租赁市场，促进租赁市场的健康发展，调整房地产长效机制，通过规范市场稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，推动租赁市场监管制度化、常态化，对于楼市来说住房制度的完善，一定程度上可以避免房地产市场泡沫加剧的风险。
经济动态
货币政策维持不变楼市金融监管加强
银保监会加强重点房企资金监测和融资管理
9月14日，银保监会召开新闻通气会。表示加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。有效遏制房地产金融化泡沫化倾向，助推房地产民生属性逐步回归。
央行投放亿MLF解决银行负债荒维持货币合理充裕
9月15日，人民银行开展亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对9月17日MLF到期的续做）。MLF中标利率为2.95%，与7月持平。
严禁小额贷款违规流入房地产市场
9月16日，银保监会印发《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》。通知指出，小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资；法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。
最新LPR报价出炉连续第五个月不动
9月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。与上一期保持不变。
美城观点
综合来看，9月份央行释放MLF资金入市并维持LPR稳定，表明货币政策仍然保持在流动性合理充裕和理性宽松不变；其次，从银保监会、央行近期的表态，结合前段时间出台的重点房企资金监测和融资管理规则，加上银保监会加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，以及监管机构要求多家大型商业银行新增涉房贷款占比，表明短期内房地产金融政策以降低重点房企负债，加强金融监管力度为主，长期来看房地产金融监管趋严成为必然趋势。房企融资变难，资金压力加大，从而在一定程度上影响楼市供应，减少库存压力，也会存在部分开发商为保证回现，在一定程度上放低购房门槛。
地方政策
多地发布楼市调控政策，升级限贷措施
太原市人才购房不受限购政策限制
太原市发布《关于推进人才购房“放管服效”改革有关事项的通知》。指出符合《中共太原市委办公厅太原市人民政府办公厅关于放宽人才户口迁入政策的通知》适用对象规定的人才购房，可购二套房，享受本市城镇居民购房待遇，不受相关限购政策限制。
上海市放宽人才扶持政策
上海市将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，即上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户；博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。
长春调控升级发布“长七条”限购+限贷
调整商品住房信贷政策。购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。
沈阳出台楼市新政二套房首付比例提高到50%
严格住房用地出让溢价率管控。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
无锡加码楼市调控二套房首付不低于六成
江苏省无锡市进一步升级限购政策。对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于60%。
美城观点
综合来看，各地的房地产调控政策继续坚持”房住不炒、因城施策“主要方针，目的以稳定房价，打击炒房为主，土地端增加供应量、加强溢价管控、销售端调整限购限贷政策、增加税收调节、新增限售、放宽人才落户等措施。这些政策的发布一方面是在补充前期调控政策缺失，限制房屋转让；另一个方面优化人才结构及增加人口红利，在建设城市人才资本的同时，也将增加对房屋住宅的购买需求，带动当地房地产市场发展。目前来看，全国各地调控政策方面还是会呈现调控偏紧人才放松的趋势。预计四季度，过热城市将继续出台调控政策，前期调控政策的效果也将逐步显现，促使市场情绪回归理性。
行业动态
楼市量价齐涨，市场恢复情况明显
年8月份二手房成交量自然回落
1—8月份，全国50个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降6%，降幅继续收窄。其中8月单月，50城商品住宅成交面积同比上涨近两成。
8月份受监测的13个城市二手房成交量约为8.6万套，环比下降7.2%。综合1至8月，13城二手房成交量约为53万套，较年同期下降6.3%。1至8月，13城二手房年初累计成交量同比降幅继续收窄，延续了市场回暖的态势，但未回到去年同期水平。
8月中国70城新房价格59城环比上涨
中国国家统计局公布8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。当月，中国70个大中城市中，59个城市新建商品住宅价格环比上涨，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大，二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
美城观点
综合来看，随着目前国内经济稳步复苏，房地产市场呈现总体平稳，成交量价齐涨态势，主要源于国内经济复苏情况明显，各地购房客户信心回归，需求得到释放，房企入市的积极性依然较高；从政策端来看，为防止各地方楼市过快增长，特别是深圳、广州等市场严重过热的城市，政府大概率持续保持房企调控收紧，以保证楼市平稳。但随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，房企仍将保持积极推盘态势，预计楼市在9、10月份成交量大概率会保持相对较高位置；从整体来看，各一线热点城市前期积压需求释放已近尾声，再加上目前热点城市相继调控趋紧，其市场预期会更为理性，市场或更为平稳。那么对于市场反应度较差的二三线城市来说，将会大概率呈现”先涨后稳“对的趋势。
西安政策
政府致力于完善楼市供给结构
西安市自然资源和规划局公布西安市城区基准地价通告
年9月11日，西安市自然资源和规划局
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