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炎炎夏日，除了朋友圈被刷屏的世界杯，昨天西安市政府刚刚公布的房产新政也是一度盖过了世界杯的风头，成为了朋友圈新一波的“刷屏要闻”。
随着西安落户政策的大力实施，60余万“新西安人”如雨后春笋版诞生，随之而来的就是从去年年初开始发力的西安房地产市场更加火爆。而除了火箭一般的房价外，“摇号门”等极不规范行业内幕也被一一曝光。在现在这个“买个肉夹馍都恨不得摇号的时代”，看似“凭运气”的摇号买房背后却凸显着资本的逐利性和社会契约精神的缺失。
正所谓“安居方能乐业”，对于不断膨胀的房产市场，只有制定有效的规制措施才既能维护市场的稳定发展，更能保证“把房卖给最需要的人”。
就在这个火急火燎的时刻，西安市政府《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称“通知”）及《西安市商品住房购房意向登记规则指引》（试行）（以下简称“登记规则”）和《西安市商品住房公证摇号选房规则指引》（试行）（以下简称“摇号规则”）两部规范性文件终于“千呼万唤始出来”。下面就从这次的房产新政中给广大读者画画重点，看看从今往后买房究竟有哪些“套路”。
一、预售证与房价挂钩，防止房屋价格“虚高”
《通知》中明确：“进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。”新规将房产销售的价格与商品房预售许可证的发放挂钩，凡是价格明显高于周边同品质楼盘又不接受政府指导价格的楼盘不允许预售。这一规定虽然表面上可能对目前“一房一价”的现象有所缓解，但是否可能倒逼某些开发商采取价格联盟等不正当竞争行为对政策加以规避尚且未知，还有待政策在具体实施中的效果加以反映。
二、暂停向企事业单位售房，防止以企业名义炒房
《通知》中明确：“在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。”
可以看到，政府的这一举措显然是针对目前普遍存在的通过公司名义“团购”房产的行为进行的遏制。南方较为发达的城市如深圳，已有的限购政策将部分个体投机炒房者拒之门外，但并未明确限制企事业单位的购房，因此拥有巨额资本的某些企业便钻了制度的空子，不断抢占房地产市场，使得房屋价格不断飙升。西安此次成为全国第一个明确限制企事业单位购房的城市，也是考虑到了未来可能存在的同样问题，这一举措可以看出房管部门一定的前瞻性。同时“暂停”而非“全面禁止”也可以看出此次房产新政的发布显得有些仓促，房管部门对于如何建立有效制度在既保障居民住房刚需的情况下，又能够不至于将企事业单位的购房市场彻底关闭，仍需要在实践中继续摸索答案。
三、二手房交易政策放宽，缓解购房压力新尝试
《通知》提出：“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。”
也就是说，对于二手房市场来说，由原来的“满二满五”标准降低至现在的“满二满三”标准，这无疑是政府出于缓解新房市场压力所进行的尝试。但是由于二手房市场的交易价格无法进行限制，同时多数卖房者在房屋交易中均要求全款交易，对于真正的“刚需”购买者而言，这一政策解决其居住需求的效果可能仍然有限，是否会造成更多的投机者令二级市场的价格疯涨也尤未可知。
四、开盘销售更加严格，杜绝“全款优先”、“关系户”
《通知》明确：“取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8:00-18:00之间；房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。”
可以看出，这是对日前房产市场存在的开发商各种“不厚道”行为的明令禁止，无论是内部预留房源还是“关系户”，亦或是“全款优先摇号”的销售行为都被一一喊停，对于西安目前一片混乱的房地产市场而言，这可以说是一剂“猛药”也不为过了吧。
五、建立住房意向登记平台，刚需家庭优先购房
这也是此次新政的重头戏，“房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。”
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