市场综述
从宏观政策来看
目前新冠疫情还在持续性蔓延，我国经济受到了明显的冲击。两会的召开，可以看出我国经济下行的严重性，其次也可以看到央行对于市场持货币宽松的态度，从房地产角度来看，两会中提出“房住不炒，因城施策”，预计各地方会出台房地产“松绑”政策，结合央行LPR的多次下调，整体来看，对于房地产是利好的态势。
从市场需求来看
5月份西安商品住宅新增供应万㎡，环比上升97.7%，同比上涨55.1%，已赶超去年同期水准；成交方面自3月份复工后市场回暖迹象明显，5月份销售面积69.5万㎡，环比上涨22.6%，同比下降36.9%，但整体还是低于19年月均成交量。
从开盘方面来看
西安共开盘项目24个，推售房源套，环比上涨%，同比上涨39%；开盘成交房源套，环比上涨%，同比下降19%；整体开盘去化率51%，去化率环比上月上涨21%。
宏观市场1
全球瞭望
核心观点
全球受疫情影响经济下滑，部分国家引发暴乱
债务支持的经济衰退？“债务桥”策略失效
美联储的“债务桥”策略旨在改善企业信贷流动，以避免灾难性的信贷紧缩。而此前，应对经济衰退的货币政策解决方案从来没有向陷入困境、亏损的企业提供信贷。在经济衰退期间，没有创纪录的企业借贷的先例。在经济衰退期间和之后，企业倒闭的规模将远远超过金融危机时期。
美城观点：
美联储此次提出的“债务桥”策略意在通过企业信贷流动，给有需要、有亏损的企业提供信贷。但由于美国受疫情影响，大多数企业均陷入困境，债务桥的提出在短时间内让美国工商业贷款增加了亿美元，增幅速度过大，导致美国将面临高额还贷，甚至到无法承担，间接性增加了美国企业破产和违约风险。
美国一季度经济降幅下修至-5%
新华财经北京5月29日电，美国第一季度实际GDP年化季率修正值为下降5%，创下年以来最大季度跌幅。具体数据显示，美国第一季度实际GDP年化季率修正值实际公布-5.0%，预期-4.8%，前值-4.8%。
美城观点：
此次美国第一季度GDP增速为-5%，主要原因是美国在第一季度因为疫情导致全面封锁，经济停摆、数百万工人失业。本次修正的主要原因是美国的消费市场体量还是呈持续下滑态势，其次根据目前美国的万失业人数及暴乱来看，预计第二季度美国GDP会下降至-38%，甚至更低。
种族歧视引发暴乱，黄金因避险性走高
5月30日，全美已有20多个州、共计30多座城市爆发了抗议活动。截至5月31日凌晨5时，全美至少有16个州的25个城市实行宵禁令，约12个州和哥伦比亚特区启动国民警卫队维护治安。
美城观点：
美国此次暴乱的核心原因是美国在抗疫期间，对黑人种族在医疗、政策扶持上有一定的歧视性。其次在5月25日对黑人种族进行了暴力执法，导致此次全美暴乱；其次在美国的暴乱下，黄金的避险性被突出，美国居民担心因战乱导致资金贬值，集中购买黄金进行资产保值，间接性影响了黄金市场，导致黄金股价上升。
宏观经济整体概要
制造业生产经营状况较上月继续改善，但扩张力度有所减弱
在国内新冠疫情得到有效控制，经济活动持续恢复的背景下，5月制造业PMI为50.6%，连续第三个月维持在扩张区间。尽管指数较上月略有下行，但这主要源于当月生产环比扩张的企业占比收窄，并不代表制造业扩张力度减弱，预计5月工业增加值同比增速会进一步上行。
全年将呈现“前高后低”的态势
复工复产进度不断加快，市场的供应明显改善，是CPI涨幅回落的一个重要原因。另外，随着天气转暖，蔬菜、水果等食品供应更加充分，也推动了CPI涨幅回落。后期随着全社会生产生活秩序的进一步恢复，CPI涨幅有望继续回落，全年将呈现“前高后低”的态势。
PMI：5月中国制造业PMI为50.6％，较上月回落0.2个百分点，连续两个月下降；非制造业PMI为53.6％，较上月上行0.4个百分点，连续两个月上升。表面制造业扩张力度仍然相对疲弱。
PPI：5月PPI同比降3.7%，环比降0.4%，降幅收窄0.9个百分点。由于企业复工复产进程推进，PPI见底信号日益显著，建筑业持续大幅度扩张，制造业景气度修复尤其是原材料购进价已出现修复，但因新冠肺炎疫情影响，外需仍在收缩，受制于消费需求，PPI回稳仍待时日。
CPI：从核心CPI看，5月同比上涨1.1%，涨幅与上月持平，处于偏低水平，有通缩的风险。未来终端需求不足问题仍会比较突出，物价缺乏全面回升基础，预计CPI有可能在8月之后再度出现较快下行势头。
投资：1-4月份，全国固定资产投资同比下降10.3%，降幅比1—3月份收窄5.8个百分点。从环比速度看，4月份固定资产投资（不含农户）增长6.19%。投资回升态势开始显现。
消费：4月份，社会消费品零售总额亿元，同比下降7.5%，降幅比上月收窄8.3个百分点。其中，除汽车以外的消费品零售额亿元，下降8.3%。
进出口：5月中国外贸进出口2.47万亿元，同比下降4.9%。其中，出口增长1.4%，进口下降12.7%。
２
政策解析
核心观点
两会：房住不炒，因城施策
美城观点：
年，新冠疫情的全面爆发，给全球经济发展带来了前所未有的挑战，我国经济受到明显冲击，甚至影响到全年的经济，在此基础上，两会召开并没有提及全年GDP增长目标，而是提出了把”六保“变成”六稳“，以稳民生稳市场主体为主，其次也为市场提供了货币宽松政策；房地产方面，此次将“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市主体责任”，从供需两端出台房地产调控政策。预计两会结束后，各地区政府在不越过“房住不炒”的基调下，会相继出台房地产的松绑政策。
央行：投向房地产业的中长期贷款增速稳定
5月12日，中国人民银行披露，今年以来货币政策逆周期调节效果十分显著，投向房地产业的中长期贷款增速稳定，增长10.5%，与上月末持平，比上年末低0.9%。
美城观点：
在坚持“房住不炒”的政策基调和实体经济下行压力较大的情况下，国家从宏观上严格提防资金套利，防止大量资金流入房地产市场，同时在加强货币政策逆周期调节时，LPR出现多次不对称的下调，体现了金融政策对房地产的调控意图，释放房地产平稳健康发展的信号。
中共中央、国务院：房地产税立法需稳妥推进
明确加快建立现代财税制度。要稳妥的推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。完善宏观经济治理体制要以促进高质量发展和协调政府各项职能为目标，以财政、金融、就业、科技、产业、区域、营商环境、信用体系等方面的制度和政策为重点，强化各项调控制度建设，完善组织体系和运行机制，统筹各项政策手段应用。
美城观点：
此次国家发文用了“稳妥推进”的表述，从“加快”到“稳妥”，与之前18年提出房产税的说法大有不同，从作为立法第一准则到稳妥推进中可以看出，今年因为疫情影响中国整体经济下行的严重程度，现在出台房产税无疑对于市场更是“雪上加霜”，易阻碍目前市场的恢复速度。
国家发改委今年完成1亿非户籍人口在城市落户目标
国家发展改革委副主任在新闻发布会上表示，今年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标。同时，要深化供给侧结构性改革，坚定实施扩大内需战略，扩大消费，促进投资，拓展城乡区域大市场。依托14亿人口，包括4亿多中等收入群体，推动传统消费和新兴消费比翼齐飞。要用好亿预算内投资，3.75万亿地方政府专项债券，几千亿抗疫特别国债，以及更多的金融资金和社会资本，加快补短板、强弱项，促进传统投资和新型投资双双发力。
美城观点：
此次发布的政策主要目的是进一步消除户籍制度对人口流动的限制，鼓励引导农民自愿、有偿的退出宅基地，进入城市户籍。并在此基础上扩大投资，促进传统消费跟新兴消费，增加并扩大内需；核心用意是利用人口的红利推动服务业发展和部分城市房地产市场的新动能。
发行一万亿元抗疫特别国债
今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。报告强调，这是特殊时期的特殊举措。新增资金全部转给地方，建立特殊转移支付机制，资金直达市县基层、直接惠企利民，主要用于保就业、保基本民生、保市场主体。包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等，强化公共财政属性，决不允许截留挪用。
美城观点：
李克强总理在两会中提出今年赤字率按3.6%执行，财政赤字规模比去年增加1万亿元，其次发行1万亿元的抗疫特别国债，对于此次发行抗疫特别国债，可以看出中国目前经济下行的严重程度，央行极有可能已经出现负债率；后续债务偿还情况，极有可能以“印”来解决，预计货币超发概率极高。
央行公布第十次LPR报价
5月20日，人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第十次报价。年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上月持平。中国人民银行副行长在新闻发布会上曾提及，要继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，以此引导贷款实际利率不断下行。要积极引导银行体系适当让利给实体经济，让“稳经济”和“稳金融”实现共赢。
美城观点：
在坚持“房住不炒”的基调下，因为近日市场隔夜资金价格处于低位运行，银行间市场流动资金充裕且过大，易造成银行的资金积压，导致货币通缩。其次目前银行负债成本相对处于高位，银行息差进一步压缩的空间有限，所以央行对于继续释放流动性资金较为谨慎。导致本次进一步下调LPR报价加点的动力不足。
央行连续重启逆回购操作
5月28日，央行
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