年一季度
西安市房地产市场分析报告
一季度，受新冠肺炎疫情影响，国家宏观经济增长速度首次进入负值区，房地产开发企业特别是中小房企面临着巨大的生存压力，西安房价也结束了连续47个月的上涨态势。面对严峻的经济形势和行业发展困境，央行、财政部、自然资源部以及西安市自然资源和规划局、西安市住房公积金管理中心等部门及时出台应对政策，刺激经济发展、纾解企业发展难题、引导房地产市场稳步复苏。
01
宏观经济分析
据国家统计局消息，经初步核算，一季度国内生产总值（GDP）为亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。分产业看，农业生产基本平稳，粮食生产形势较好，增加值亿元，下降3.2%；工业生产下降，基础原材料产业和高技术制造业保持增长，增加值亿元，下降9.6%；服务业生产下滑，新兴服务业增势良好，第三产业增加值亿元，下降5.2%。
一季度全国居民消费价格（CPI）同比上涨4.9%。扣除食品和能源价格后的核心CPI上涨1.3%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨14.9%，衣着上涨0.2%，居住上涨0.2%，生活用品及服务上涨0.2%，交通和通信下降1.5%，教育文化和娱乐上涨1.9%，医疗保健上涨2.2%，其他用品和服务上涨4.9%。
一季度全国工业生产者出厂价格指数（PPI）持续走低。从同比看，1月上涨0.1%，2月下降0.4%，3月下降1.0%；从环比看，1月与前两个月持平，2月下降0.5%，3月下降1.5%。期中3月份生产资料价格同比下降2.4%，降幅比上月扩大1.4个百分点，影响工业生产者出厂价格总水平下降约1.79个百分点。生活资料价格同比上涨1.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点，影响工业生产者出厂价格总水平上涨约0.32个百分点。
中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心采购经理调查发布的年3月份综合PMI指数为53，相较2月份的28.9有大幅度回升（2月是近年来PMI综合指数唯一一次低于荣枯线的月份），这反映出在国内疫情基本得到控制的情况下，制造业和非制造业领域对国内经济的发展信心和预期有了较大改观。
从一季度宏观经济发展情况看，在新冠疫情的肆虐下，经济数据悉数崩塌。GDP同比下降、CPI涨幅明显、社会零售同比下降、固定资产投资下降、工业增加值下降。尽管经济数据已经进入了负值区间，但这属于暂时性的“利空出尽”。因此，我们认为在各行业积极复工复产，以及各项惠民惠企政策的有力推动下，二季度开始中国经济有望涅槃重生。
02
房地产市场政策梳理与分析
1.国家层面政策梳理与分析
年一季度，在新冠肺炎疫情影响下，国家层面刺激经济的利好政策频出，稳健的货币政策的表述，已由“松紧适度”调整为“灵活适度”。短期财政、货币政策积极向好，两度降准、六次逆回购操作、LPR下调；建设项目用地受到保障，土地审批权限适度下放，让房地产市场的止跌回暖看到了希望。
1月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约亿元；3月16日，央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点，共计释放长期资金约亿元。
2月11日，自然资源部办公厅发布《关于做好疫情防控建设项目用地工作的通知》，要求各地在坚持集约节约用地和创新工作方法的基础上，对于疫情防控急需使用的土地，可根据需要先行使用；对选址有特殊要求，确需占用永久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需转为永久性建设用地的，使用结束后恢复原状，交还原土地使用者，不再补办用地手续。需要转为永久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时，要做好被占地单位和群众的补偿安置。
2月16日，财政部党组书记、部长刘昆在求是杂志发表了《积极的财政政策要大力提质增效》的署名文章，阐述了年国家财政政策走向，即从“质”和“量”两方面发力，加强逆周期调节、巩固和拓展减税降费成效、保持合理适度财政支出强度，优化资金配置和结构、提高使用效益。
2月21日，人民银行召开年金融市场工作电视电话会议，强调金融市场业务条线要重点做好以下工作：一是促进金融市场平稳健康发展；二是保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；三是多措并举，彻底化解互联网金融风险，建立完善互联网金融监管长效机制。四是采取量化目标、改革完善政策环境和约束机制，进一步缓解小微民营企业融资难融资贵问题。五是聚焦深度贫困地区，持续加大金融资源投入，巩固脱贫成果，确保高质量脱贫。六是加大对制造业、科技创新、乡村振兴、区域协调发展等重点领域和薄弱环节金融支持。
3月12日，经李克强总理签批，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》）。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，且各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。
2月3日、4日、10日、11日、18日，3月30日，央行连续进行了六次逆回购操作，累计释放流动性3万亿元以上，明确了货币政策的积极信号。
按照央行要求，自年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。一季度1年期和5年期LPR累计分别下降10和5个基点。
2.本地政策梳理与分析
2月12日，西安市自然资源和规划局发布了10条关于有效应对疫情促进经济平稳发展的新规定。这是对《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》（21条措施）的一个补充说明，着力于疫情期间避免解除而落地的便捷工作方式。
简要分析如下：
一、支持疫情防控项目建设先行用地，可以跨过审批直接使用，不能因疫情的缘故在拿地审批上使绊子、拖节奏。
二、调整土地公开出让方式。工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式。疫情防控期间，不组织现场挂牌或拍卖。
三、调整公开出让土地的时间节点，已经发布要公开出让的土地，可以顺延至疫情消除后继续恢复出让。
四、分期缴纳土地出让价款。明确了分期缴纳土地出让金的时间期限，最长不超过一年。这个时间看似不长，但是相对于某些房企的“高周转”模式，摘牌即可开工，5个月就能回笼资金，其实已经算不短了。
五、允许变更出让价款缴纳期限。自年11月1日以后出让的土地，在付过50%首付款后，都可以变更协议将余款分期付清，期限为1年。
六、顺延土地评估和规划条件有效期。土地划拨、出让方案已经市资源规划局审议同意，进入审批流程，因疫情影响，未能在土地评估有效期或规划条件有效期内完成后续审批的，可沿用原土地评估价格确定划拨、出让价款，规划条件继续有效。等于变相放宽了疫情期间的土地审批条件。
七、调整履约监管方式。对于受疫情影响，未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期。合同中原确定的开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。意味着当前停工的住宅项目也可能会受疫情影响延期竣工交房。
八、容缺办理相关规划许可手续。简化了疫情期间办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的流程，为项目的及时开工建设开绿灯，拿地的房企可加速开工流程。
九、实施预办理不动产登记制度。土地成交，用地单位缴纳50%的土地出让价款并出具承诺书后，可以预办理不动产登记手续，在银行抵押放款之前，缴清所有土地出让价款和相关税费后，办理正式的不动产登记手续。意在简化流程方便办理相关手续。
十、大力推行网上审批服务。建设项目规划许可事项依托西安市政务服务网，全面推行“网上受理、并联审批、快递出件”，做好网上咨询、预审和受理，避免群众聚集，“不见面”审批，为企业复工复产和经济社会发展营造良好环境。
2月17日，西安市住房公积金管理中心发布《关于贯彻落实西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组加快建立房地产市场调控“四个闭环”和“五化”管理体系的工作方案》，对年3月16日以后签署的新建商品房买卖合同和二手房买卖合同，暂停受理西安市（含西咸新区）以外缴存职工住房公积金贷款业务。
3月27日，西安市自然资源和规划局《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》（以下简称《公告》）发布。《公告》规定，自然人因取得不动产申请登记的；自然人因抵押、出售、赠与不动产申请登记的，无需提供婚姻证明材料。未经公证申请办理继承（受遗赠）转移登记的；因婚姻关系的存续或变动，夫妻双方申请将不动产登记为共有或一方单独所有的等，申请人仍需提供婚姻状况材料。3月28日，西安市委、市政府召开中心城区交通优化提升动员会，发布了《西安市中心城区交通优化提升三年行动方案（—年）》。实施中心城区交通优化提升，是贯彻落实习近平总书记关于城市工作重要论述的重要举措，是迎全运加快国家中心城市建设的重要保障，对相关区域房地产市场的发展有良好的促进作用。
03
西安市房地产市场状况分析
1.土地市场
受疫情影响，一季度西安市土地累计成交面积仅.31万㎡，较去年四季度下滑了15.08%，较去年同期下滑了60.15%。2、3两月成交量接近一年以来的最低值。本季度土地成交均价呈“V”字型结构，且3月均价达到了近一年来的最高值（.62万元/亩），这与3月份土地成交类型以住宅用地为主和主城区成交占比有较大幅度提升直接相关。
虽然本季度土地市场稍显冷清，但是与土地市场相关的政策措施层出不穷。疫情当下，可根据防疫工作的需要先行使用土地；土地审批权限下放，对于优化土地使用权审批流程，盘活土地市场有极大的促进作用。西安市自然资源和规划局发布的“10条楼市新规”，明确规定：开发商可以进行容缺办理相关规划许可手续；土地成交，用地单位缴纳50%的土地出让价款并出具承诺书后，可以预办理不动产登记手续；全面推行“不见面”审批等。这些都为疫情期间土地市场的复苏开启了政策绿灯。我们认为土地市场的“冷”是在疫情这只“黑天鹅”影响下的暂时性蛰伏，下季度有望重回正轨。
2.新建商品住宅市场
年一季度，西安市新建商品住宅销售量及成交价格起伏不定，市场预期出现了较大分歧，打破了上年度销售量的高位稳定趋势和均价的“圆滑”走势。从成交量看，一季度累计成交.17万㎡，较去年四季度下降了45.10%，较去年同期下降了63.24%，下滑趋势巨大。从成交均价看，一季度成交均价为元/㎡，与去年四季度的元/㎡基本持平，较去年同期的元/㎡上涨了15.66%，这与“装修后交房”政策在本季度的集中落地有关。
3.二手住宅市场
疫情影响下的一季度，西安市二手住宅市场总体呈现成交量暴跌、成交均价震荡的态势。一季度二手住宅累计成交量为套，较去年四季度的套下降了54.79%，较去年同期的套下降了41.50%，其中2月份仅成交套，跌落到近年来的最低谷。一季度二手住宅成交均价为元/㎡，与去年四季度基本持平，较去年同期的元/㎡上涨了12.82%。
结合新建商品住宅和二手住宅的销售量（成交量）及成交均价，我们可以明确看到，虽然3月份出现了明显的回暖趋势，但本季度住宅交易量严重下滑已成既定事实。然而交易均价却并没有如想象般暴跌，依然延续了去年四季度的水平。这表明，住宅的刚性需求特性在某些特殊时期，其市场发展的趋势不完全是由供需决定的，而是由人们对市场的预期决定的。2月份交易量的急剧萎缩，在宏观层面表现为PMI指数的几近见底，这近似于统计学中的“小概率事件”。随着国内疫情逐步得到有效控制，市场必然会回归正轨，小概率事件仅仅也就是小概率而已，肯定不会成为常态，我们完全可以对2月份住宅市场的表现“既往不咎”。
4.商业用房市场
年一季度，西安市商业用房市场在本季度中期（2月份）出现了0交易的状况，量价走势“断档”。本季度商业用房销售面积累计为11.92万㎡，较去年四季度的15.11万㎡下降了21.11%，较去年同期的30.07万㎡下降了60.36%，下滑幅度收窄；本季度商业用房成交均价为元/㎡（剔除2月价格的影响），较去年四季度的元/㎡上涨了5.82%，较去年同期的元/㎡上涨了36.36%，上涨趋势明显。
从上述量价数据的简单分析我们可以看出，在一季度房地产市场整体“哀鸿遍野”的情况下，商业用房细分市场的销售量虽然也下滑明显，甚至出现了挂零的现象，但是剔除2月份特殊情况的影响，成交均价较去年还略有上扬。这表明商业用房市场在交易价格领域有其特殊的稳定性，其预期收益也一直被人们所看好。在疫情面前，保障人们居家消费的物资更是全部来自商业用房所承载的日常用品。因此我们判断，商业用房不因市场的短期萧条而萎靡，也不因市场的短期火爆而浮躁，有其内在的发展逻辑。这也可以看做是对“危机”一词的可感知化诠释。
5.办公用房市场
年一季度，西安市办公用房市场发展与商业用房市场类似。2月交易情况的归零，让市场措手不及。从销售量看，1月的放量受年末市场翘尾因素的影响较大，3月销售量的稳步回调是市场压抑情绪的适当释放；季度累计销售量为18.64万㎡，较去年四季度的19.67万㎡下降了1.03万㎡，降幅为5.24%，较去年同期的29.05万㎡下降了10.41万㎡，降幅为35.83%。一季度成交均价为元/㎡（剔除2月价格的影响），较去年四季度的元/㎡下降了19.31%，，较去年同期的元/㎡上涨了16.75%，基本达到去年二季度的平均水平。
年第一季度，市场暂无高端办公用房新增供应，库存量维持在万平方米左右；全市甲级写字楼净吸纳量约1万平方米，同比下降明显；办公用房租赁需求环比下降，但空置率仍微降0.6个百分点，受到传统淡季和疫情因素的叠加影响，市场活跃度较低。但是3月份销售量的快速上涨，又增加了市场向好的信心和预期；加之国内疫情得到有效控制，房地产市场整体复苏的迹象也愈加明显。因此，我们认为办公用房市场或将逐步走出暂时的发展瓶颈，迎来属于自己发展的“战略机遇期”。
04
去库存情况简析
截至年一季度末，西安市住宅用房库存量为.21万㎡，较一季度初的.93万㎡及去年同期的.7万㎡都有较大增幅，库存量增加明显；去化周期回升到了上年末的水平，并连续在2、3月份保持在6个月的较高位。库存量与去化周期呈明显的正相关性。（如下图）
截至年一季度末，西安市商业用房库存量为.55万㎡，与一季度初的万㎡基本持平，较去年同期的.5万㎡增加了71.05万㎡，增幅为10.53%；一季度各月，去化周期均保持在个月以上，2月份以个月的去化周期创历年新高，季度末微调至个月。相对去年市场发展情况，结合一季度去化状况简析，我们认为本年度西安市商业用房去库存压力较大。（如下图）
截至年一季度末，西安市办公用房库存量为.87万㎡，较一季度其余月份略有下降，较去年同期的.5万㎡增加了35.37万㎡，增幅为14.06%；去化周期来到26个月，与季度初持平，较2月略有下降，较去年同期大幅度攀升。一季度末库存量的“减仓”与部分办公用房在相关政策的鼓励下转变为公寓类住宅有关。（如下图）
05
通益视点
年一季度注定是一个不平凡的季度。美股一周内三次熔断、新冠肺炎疫情全球肆虐、国内经济增长首次进入负值区、各行业多领域加速洗牌。面对如此严峻的形势，房地产行业的发展也陷入到了多年未见的泥沼。年12月以来，中央政治局会议连续三次未提及房地产，打破了以往用房地产业刺激经济发展的老套路，对整个房地产行业而言，这似乎更是“雪上加霜”的预兆。
但是我们认为，中央不提房地产并不意味着房地产行业不重要，而是在中国经济发展模式已经从单纯追求速度转变为更加看重质量的过程中，再用刺激房地产进而带动经济发展的粗放方式已经不合时宜。同时，房地产行业自身想要保持健康稳定的发展，就必须在顺应大趋势的前提下，分类调控、一城一策，保持市场热度。这样才能发挥好国家经济支柱的作用。
顺应大势，就是要顺应国家层面“房住不炒”和“六稳”要求的总基调。从央行、财政部、自然资源部等国家部委的一系列市场操作和政策导向看，提振市场情绪倾向明显，也有间接刺激房地产市场发展的可能。但是我们必须清楚地看到，这些政策措施都是疫情期间的短期性或临时性安排，不完全具备长期参考价值。因此，从中长期看，这一次房地产市场发展的黄金周期似乎已经结束，“稳”字应该是也必然是房地产市场发展的新常态。
分类调控、一城一策，这是“实事求是”精神在房地产调控领域的具体体现。一线、新一线城市，二线城市，三、四线城市是从房地产行业发展角度对我国城市体系的一般划分。虽然有疫情的影响，也有经济发展的压力，但是一线、新一线及部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧，三、四线城市可能局部甚至全面放松调控的可能性或将增加。坊间预计，上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市未来可能出台刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。
保持市场热度，首先要保持的是人们对市场的预期。前述我们也提到过，在有些时候影响房地产市场发展的不一定是供需，而是预期、时热度。眼下“网红城市”很多，红的时间越长，城市的热度越热，人们对该城市房地产市场的预期越乐观，房地产市场发展稳中向好的趋势才能更长久保持。西安房地产市场近年来的如火如荼，正是基于其悠久厚重的文化底蕴和各种政策光环的有效加持。纵观历史，古都长安其实已经“网红”千年。西安房地产市场发展在本季度的表现，也仅仅是在客观因素影响下的一次意外而已。
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