一、宏观经济形势分析
年各地GDP数据陆续出炉，综合各地政府工作报告和统计部门发布的数据，年全国GDP（国内生产总值）总量达到了亿元人民币，GDP总量超过1万亿元的城市有14个。根据国家统计局消息，年，全国居民消费价格（CPI）上涨1.6%，涨幅比年回落0.4个百分点；工业生产者出厂价格（PPI）由年的下降1.4%转为上涨6.3%，结束了年以来连续五年的下降态势。总体上看，居民消费价格温和上涨，物价水平保持平稳；工业生产者出厂价格恢复上涨，但涨势趋稳。
根据西安市统计局发布的数据，经初步核算，年西安市GDP总量达到.85亿元人民币，增量近亿，名义增长速度19.38%，按可比价格计算，同比增长7.7%，增速高于全国0.8个百分点；CPI指数累计上涨2.0%。
年度西安市完成固定资产投资.47亿元，同比增长12.9%；出口总值.38亿元，增长63.9%；进口总值.03亿元，增长12.5%。从产业结构看，第一产业增加值.12亿元，增长4.6%；第二产业增加值.08亿元，增长5.5%；第三产业增加值.65亿元，增长9.2%。
二、房地产市场政策梳理与解读
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全国层面政策梳理与解读
从全国层面综合来看，年的各地房地产政策基本围绕“去库存”、“租售同权”、“控房价”和落实“房子是用来住的，不是用来炒的”等核心思路展开。
1.1去库存年初的中央经济工作会议明确要求将房地产市场“去库存”作为我国供给侧结构性改革的重大任务。纵观全年，我国政府多措并举，房地产去库存取得了积极进展，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显。但是，随着内部经济环境的变化，去库存遇到了一系列新的问题，针对新的问题，政策层面应长短结合、分类施策，稳住货币供给，优化调控政策，夯实长效机制，在稳定房价的基础上，有序引导各地区去库存工作，既保障房地产市场平稳有序运行，又维护国民经济平稳持续发展，为我国有效推进供给侧结构性改革打下坚实基础。
1.2租售同权年7月17日，广州市人民政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，一石激起千层浪。随后深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市也成为首批开展住房租赁试点的单位；武汉还在此基础上提出了“租购同权”的概念。伴随“租售同权”的落地，选择租房子的人将大量增加。租房的便利性将被放大，其所享有的同等福利，也许会使中国人根深蒂固的买房观念逐渐被瓦解！
如果“租售同权”能够确实落地，那么人们对购房的紧迫性将逐渐削减，80、90后主力购房人群的天性将被释放。如果租房可以享受与购房者同等的社会权利，很多人都会选择租房。所以“租售同权”或可对整体房价形成一定的压力，特别是虚涨的学区房，是有理性回归可能的。
1.3控房价“控房价”一直是近几年中国楼市的“主旋律”。在北京、广州、石家庄、郑州等地出台限购“3·17”新政后，年全国又掀起了新一轮房地产市场调控热潮。紧随其后，3月28日晚，杭州、福州及厦门相也继推出房地产市场调控新政；3月29日，贵阳也出台了调控政策。
继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式。3月24日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，此后多地效仿，限售城市逐渐从一、二线向周边三、四线深入。截至12月底，全国已经有超过50个城市实行限售措施。
十一前后，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、南宁、南京、厦门、珠海等15个城市先后发布新的楼市调控政策，从户籍、婚姻状况、首付比例、社保缴存状况等多个方面重启限购限贷政策。基于限购限贷限售背景下的“控房价”模式也成为贯穿年房地产市场的“主旋律”。
1.4“房子是用来住的，不是用来炒的”年初中央经济工作会议上提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的要求，明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，也为年楼市开年定下基调：既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落。
在10月18日召开的中国共产党第十九次全国代表大会上，习近平总书记在《十九大报告》中再次明确指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位”，意在让房地产回归“居住属性”，表明在下一个5年之中，政府会继续调控房价，从政策上杜绝炒房行为，在行动中实现“住有所居”的目标。
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本地房地产市场政策梳理及解读
1月23日，西安市政府召开新闻发布会，正式向社会公布将对西安部分户籍准入条件做出重大调整。市政府正式印发和公布《西安市人民政府关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》，并于3月1日起正式施行。本次户籍准入条件的调整，能够降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限，较大程度上激发了西安市房地产市场的潜在的需求。
4月18日，西安市人民政府出台了《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》旨在贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，坚持房屋的居住属性和本位功能。在我市房地产市场已经出现过快发展趋势的情况下，《意见》划定了限购范围和条件，住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。
6月28日，西安市人民政府办公厅发布了《调整西安市住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》进一步对限购政策加码，要求在4月18日西安市人民政府出台的《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定的限购范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。《通知》在引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展等方面发挥了显著作用。
7月4日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于落实住房交易有关问题的实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》主要是对“限购令”的解读，进一步细化了“限购令”的要求和精神，对于打击投机炒房行为、抑制房地产市场泡沫发挥了积极作用。
7月18日，陕西省人民政府发布了《陕西省城镇土地使用税实施办法》和《陕西省房产税实时细则》。从这两项关于土地使用及房产的税收政策来看，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。对产权共有的，由共同人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。另外，开征房产税一定要考虑到普通百姓的感受，必须按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则逐步实施，
9月13日，西安市人民政府出台了《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》。这是今年下半年以来政府首次对楼市调控加码。通知明确，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭售房，外地户籍无房家庭在符合相关政策的条件下，可购买1套住房，而引进的人才购房不受政策限制。同时，公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元。这是从去年12月30日开始到今年9月13日，我市9个月内第四次出台限购政策，政府调控力度空前加大。
11月23日，西安市国土资源局发布了《关于启动西安市土地二级市场的公告》，土地二级市场试点工作正式启动。由于长期以来土地一、二级市场发展的不均衡，一级市场有着相对健全的制度体系，而二级市场缺乏系统的制度支撑，存在大量隐形市场，交易信息不对称、安全无保障、监管不到位，加大了交易成本，制约了存量用地的优化整合和城市功能的更新升级。随着二级土地市场供应体系的完善和价格趋于稳定，必将有利于降低土地成本，进而对房价产生一定影响。
12月22日，西安市不动产登记服务中心发布《关于调整房屋抵押登记业务办理流程的通知》（以下简称《通知》），核心思想在于优化房屋抵押登记流程。按照该《通知》要求，房屋在抵押登记时只由登记人员在证书附记栏中记载抵押信息，不动产权证书（房屋所有权证书）由抵押人领回，不再质押。
三、西安市房地产市场状况分析
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土地市场
年，西安市土地累计成交.36万平方米，2月份成交量最低，3月份成交量最高；成交均价最低出现在10月份，最高出现在4月份。全年土地成交量与成交价格相对稳定的区间出现在6-8月，年初与年末量价跌宕起伏。年11月23日，随着我市土地二级市场试点工作的正式启动，未来土地市场将进一步活跃。
02
新建商品房市场
年，西安市新建商品房累计销售.53万平方米，7月份销售量最低，只有53.84万平方米；4月份销售量最高，达到了.08万平方米；成交均价从1月份的元/㎡一路上扬到12月份的元/㎡。整体而言，虽然成交价一直走高，但下半年销售量在一系列调控政策的影响下较上半年增速有所下降。
03
存量房市场
年，西安市存量房累计成交套，7月份成交量最低，只有套,4月份成交量最高，达到了套，下半年的成交量受到了调控政策的影响，有所下滑；成交均价与新建商品房走势相似，一路稳步增长，年底达到了最高值。
04
商业用房市场
年，西安市商业用房累计销售.66万平方米，2月份销售量最低，只有4.8万平方米，7月成份销售最高，达到了22.63万平方米；成交均价一路震荡，以8月份触底反弹为临界点，全年成交均价呈现“M”型走势。近年来，商业类物业传统的盈利模式持续受到电商崛起的冲击，加之西安商业用房市场长期受到供大于求、“去中心化”矫枉过正和商业模式同质化的影响，总体表现不温不火，未来市场行情仍需观望。
05
办公用房市场
年，西安市办公用房累计销售.23万平方米，2月成份交量最低，只有6.73万平方米，6月份成交量最高，达到了27.24万平方米，全年销量起伏较大；成交均价始终在1万到1.3万之间徘徊，起伏不大。然而，随着华为全球技术支持中心、阿里巴巴丝路总部、海航物流集团总部、京东全球物流总部等相继落户西安，在“总部经济”的带动下，未来西安市办公用房市场多年的沉寂或许将被打破。
四、去库存情况简析
01
年西安市住宅用房去库存面积累计达到了.89万平方米，去库存效果明显；全年去化周期呈现明显的“V”字型趋势，年末去化周期反弹明显。（如下图）
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年西安市商业用房去库存面积累计达到.84万平方米，去化效果一般；去化周期缩短趋势初显，表明市场对商业类物业的需求正在缓慢提升。（如下图）
03
年西安市办公用房去库存面积累计达到.80万平方米，去化效果明显；去化周期从28个月一路收窄到15个月，降幅显著。（如下图）
五、活跃楼盘市场价格走势分析及预测
根据通益云数据处理中心（CAS）和风险控制价格监测系统（VQ）显示，年西安市二手房市场呈现出“上半年火爆异常，下半年平稳调整”的局面，交易活跃的区域集中在高新区、曲江新区、经济技术开发区和浐灞生态区等市场成熟度高、居住环境良好的地区。根据我们统计，全年西安市二手房交易量较大的楼盘包括：紫薇田园都市、枫韵蓝湾、万科城、智慧城、富力城、紫郡长安、龙湖紫都城、东方罗马花园、御锦城、天朗大兴郡、首创国际城、白桦林居、海荣阳光城等。下面，我们分别选取不同区域内的典型楼盘进行价格走势简要分析及预测：
◆浐灞半岛（城东，浐灞生态区板块）年二手房均价从年初的不到元/㎡一路狂飙突进到年底的元/㎡往上，涨幅接近50%，中间只在7-9月份价格稳定在了-元/㎡范围内，是最能反映年西安房地产市场的典型楼盘。浐灞半岛位于大西安城市框架“三轴”之一的核心区域，加之拥有宜居的环境和便捷的交通条件，预计未来发展空间较大。
◆龙湖紫都城（曲江，曲江一中板块）年二手房均价总体呈上涨态势，但明显地分为两个阶段。第一阶段从年初的不到元/㎡微涨到6月的元/㎡，第二阶段从7月的将近元/㎡震荡上浮到年底的超过元/㎡，6、7两个月均价出现了近元的增量，全年涨幅在50%以上。龙湖紫都城是曲江板块成熟的楼盘，在西安房地产市场整体活跃的大背景下，年二手房均价的上涨合情合理。
◆紫郡长安（城南，电视塔板块）年二手房均价从年初的不到元/㎡逐渐上涨到10月的超过元/㎡，10-12月均价基本稳定，全年涨幅接近30%，该小区全年均价走势与西安房地产市场的发展高度契合。紫郡长安距离电视塔、陕西自然博物馆、地铁二号线的距离较近，与华城万象、世家星城等大型社区毗邻，居住氛围浓厚，所处板块市场成熟。根据该小区10-12月的均价走势，结合房地产调控政策不可逆的发展趋势，我们预计年该小区价格趋稳。
◆智慧城（长安，郭杜板块）年二手房均价从年初的不到元/㎡缓慢爬升到8月份的接近元/㎡，9月份均价下挫到元/㎡后,10月份均价又回到8月的水平线，之后上涨趋势明朗，到年底时均价最高达到了元/㎡的水平，全年最大涨幅接近25%。智慧城小区二手房均价波动情况与今年西安市房地产市场总体表现有些许出入，没有出现大幅度上涨的情况，是因为其价格上涨的发力点在年，目前看后续增长乏力。预计年该小区房价稳定，上涨空间不大。
◆紫薇田园都市（高新，锦业路板块）年二手房均价从年初的接近元/㎡逐步上涨到年10月的0元/㎡往上，之后两月均价稍有下滑，全年涨幅超过20%。在高新区向西南方向拓展的趋势之下，锦业路板块将逐渐成为高新区的核心，紫薇田园都市的发展潜力巨大。
◆首创国际城（城北，经开区板块）年二手房均价从年初的元/㎡左右持续上涨到年底的接近0元/㎡的水平，涨幅超过46%，中间只在8、9两月价格稳定，且后半年增长趋势放缓。该小区二手房均价的变化情况不但能从整体上反映出本年度西安房地产市场的的状况，还能反映出调控政策对房价的影响。从趋势上看，该小区后半年房价上涨幅度已经不大，未来再受到限购政策的影响，预计后期增长乏力。
六、通益视点
年度西安房地产市场延续了年后半年的上涨态势，总体趋势上扬明显，特别是4-7月份。然而，过热的市场也带来了极大的风险：一方面增加了刚需购房者的购房成本，另一方面短期性的投机行为也给房地产业的健康发展带来了一定风险。为此，西安市人民政府、西安市住房和房屋保障局等多部门先后四次出台楼市调控政策，调控力度不断增大。9-12月份，我市房地产市场基本保持了稳定，达到了市场调控的初步目标。
1年西安房地产市场逆势而动，原因何在？在调控政策力度空前加大的年，西安市房地产市场能够逆势上扬，甚至出现上半年那样的“疯狂”景象不得不说是一个奇迹。然而，创造奇迹的原因是什么呢？
首先从国家层面而言，落实国家“一带一路”倡议、陕西自贸区获批、关中城市群获批等多项顶层设计叠加，让投资者对于西安的发展前景普遍乐观，这也为西安房地产市场的逆势上扬奠定了坚实基础。
其次从区域环境看，代管西咸新区、户县撤县设区、建设“中国的孟菲斯”、打造全球“硬科技之都”、推动“北跨、南控、西进、东拓、中优”战略、构建“三轴三线三廊一通道多中心”的城市格局等一大批设计思路的提出和落地，让西安的城市地位进一步提升，成为知名开发商、大型企业青睐的投资和进驻热土。
再次从投资者角度看，随着国家对一线城市房地产市场调控政策的持续加码，北上广深等城市的房地产市场在年出现了不同程度的下滑迹象，房产保值增值的功能逐渐减弱；加之股市、贵金属市场、书画文玩市场等泡沫严重，投资者又不愿意把资金投入到收益周期较长的实体经济领域，所以寻找一线城市房地产市场的替代者就成了投资者热钱的唯一出口。西安城市地位高、房地产市场稳定，又有国家层面的政策利好，所以西安成为投资者趋之若鹜的地方也就不足为奇。
最后从需求和供给层面看，落户政策的放宽是推动西安市房地产市场强势发展的内在动力，包括西安在内的全国多坐“准一线城市”开始了激烈的“抢人”大战，落户条件持续放宽，这就激发了潜在的房地产市场需求；二级土地市场供应体系的完善和价格的趋稳，也必将有利于降低土地成本，进而从供给层面对西安市房地产市场产生影响。
得益于上述利好，华为全球技术支持中心、阿里巴巴丝路总部、海航物流集团总部、京东全球物流总部、京东无人系统产业中心等大型项目相继落户西安；万科、融创、恒大、绿地、碧桂园、龙湖等知名房企纷纷在西安拿地。年12月28日，道琼斯集团数据库全球媒体监控数据、美通社海外网络监测数据等联合提供全球媒体年度监测数据统计分析，发布的“年度最受北京治疗白癜风哪家医院最专业北京看白癜风比较好的医院是哪家
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