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亲爱的宝宝们
收到信号了吗？
今天，大家期待的“房价怎么说”第二季上线啦
本季可是一个船新的版本
下面就请大家进入我们的“主场”
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年第三季度西安市房地产市场分析报告年三季度，在我国疫情防控工作取得巨大成就的同时，经济发展继续恢复，增速加快，经济指标悉数由负转正，新动能引领经济高质量发展作用凸显。三季度房地产市场发展总体平稳，多地收紧调控政策，以稳定市场预期；限购限贷升级、限售年限增加、增值税免征年限提升、土地市场监管强化等局部政策的调整，将房地产市场的作用更多地向保障刚需和抑制投机的方向引导，切实保障“房住不炒”总基调的落实。
宏观经济分析
根据国家统计局发布的数据，经初步核算，年前三季度国内生产总值（GDP）为72万亿元，按可比价格计算，同比增长0.7%。疫情大考下今年中国经济已实现正增长，成绩来之不易。分季度看，在一季度同比下降6.8%、二季度同比增长3.2%的基础上，三季度增速加快至4.9%，总体呈现恢复性增长态势。
年9月，全国居民消费价格指数（CPI）环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；同比上涨1.7%，涨幅比上月回落0.7个百分点。据测算，在9月份1.7%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为1.2个百分点，新涨价影响约为0.5个百分点。
年1月至今CPI同环比走势图
年9月，国内工业生产和需求稳定恢复，工业品价格继续回升。工业生产者出厂价格指数（PPI）环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.1个百分点。在9月份2.1%的同比降幅中，全部为新涨价影响。
年1月至今PPI同环比走势图
年前三季度西安市生产总值（GDP）为.31亿元，按可比价格计算，同比增长4.5%，增速快于全国、全省3.8和3.3个百分点，全年迈入“万亿俱乐部”的目标或可实现。分产业看，第一产业增加值.94亿元，增长2.5%；第二产业增加值.49亿元，增长6.3%；第三产业增加值.88亿元，增长3.6%。
总体来看，今年前三季度经济发展呈现出了持续恢复的态势，但同时我们也要看到，当前境外的疫情形势仍然比较严峻，国际环境不稳定、不确定性仍然客观存在，国内有效需求仍然不足，地区、行业、企业的恢复还不均衡，经济持续向好的基础还需要进一步巩固；要坚持改革和发展高效联动，增强经济社会各领域改革协同性，要坚定不移奉行互利共赢的开放战略，提高“引进来”的吸引力和“走出去”的竞争力，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的经济社会发展新格局。
房地产市场政策梳理与分析
国家层面政策梳理与分析
年三季度，国家层面两次召开房地产工作座谈会，再次强调“房住不炒”的目标定位；“三条红线”政策的宣布，或将改变现有房地产市场的游戏规则；《住房租赁条例（征求意见稿）》和《中华人民共和国契税法》的出台，填补了房地产交易环节的法律漏洞；加大对“首付贷”、消费贷资金流向的查处力度，有助于推动房地产民生属性的逐步回归。
7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，对房地产长效机制实施以来，取得明显成效，予以充分肯定，要求坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，要紧紧围绕“巩固、增强、提升、畅通”八字方针，深化供给侧结构性改革，提升产业基础能力和产业链水平。稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》，年9月1日起实施，同时《中华人民共和国契税暂行条例》废止。从“暂行”上升到“法律”层面，在拓展了税收优惠政策，让纳税申报更简单的同时，也增加了追税规定。
8月20日，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，为房地产企业设立了新的融资规则，希望进行再融资的房地产开发商按照“三条红线”作为门槛对其风险进行评估，即：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为%，现金与短期债务比的上限为1。
9月7日，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》提出：“出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金”、“出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退”、“出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案”等，对于规范房地产租赁市场秩序，保护租住双方的合法利益有重要作用。
9月14日，银保监会召开新闻通气会，表示将加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，确保保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制。
本地政策梳理与分析
7月25日，西安市人民政府办公厅转发了《西安市农村宅基地和集体建设用地确权登记工作方案》，《方案》要求：到年底，基本完成我市农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权权籍调查工作，农村房地一体宅基地和集体建设用地确权登记颁证率达到90%以上，基本实现“应登尽登”，农村不动产登记数据库基本建成，初步实现数据汇交，农村宅基地和集体建设用地使用权纳入不动产登记日常业务。
8月10日，西安市自然资源和规划局发布了《西安市年建设用地供应计划》。年度西安市拟供应建设用地涉及22个责任主体，宗地，总规模3.万亩。从土地用途来看，经营性用地规模2.万亩，其中居住、商业及工矿仓储用地的规模分别为1.万亩、0.万亩、0.万亩，分别占经营性用地48.01%、18.62%、33.37%。
8月26日，西咸新区管委会发布《西咸新区住宅项目幼儿园、社区综合服务用房交付标准》，要求住宅项目配套建设的幼儿园和社区综合服务用房应满足国家、行业相关规范和《西咸新区规划建设品质标准》中相关建设要求，在完成建筑、场地、基础设施、绿化等工程基础上，实现全装修后进行移交。其中幼儿园全装修指学校教室、办公室、活动室、寝室及其他附属用房内满足学校正常教育教学活动所必须的条件，包括装修、室外、弱电、安装4类工程共11项内容。
8月28日，西安市住建局发布了《西安市商品房销售信息公示管理规定（征求意见稿）》。《规定》共分为公示内容、公示期限、公示要求和其他要求等四个部分，其中公示要求包括企业信息、项目信息、房屋销售信息等九大项，从多个层面规范我市商品房销售行为，保障购房人合法权益，营造公开透明、规范有序的房地产市场发展环境。
9月10日，西安市保障性住房管理中心发布消息，为提高公租房周转使用效率，减少轮候家庭等待时间，已公开摇号分配后的公租房小区清退房源，不再采取公开摇号的方式进行分配。以公租房小区为单位，采取轮候家庭自愿报名的方式，按照公租房轮候库的排名顺序进行分配。
9月11日，西安市然资源和规划局发布《西安市自然资源和规划局关于公布西安城区基准地价的通告》。《通告》称，市资源规划局对城区基准地价进行了更新。经市政府同意，针对商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地公布基准地价。其中，西安市国有土地基准中住宅用地I级别基准楼面地价最高，为元/㎡。
西安房地产市场状况分析
1.土地市场
年三季度西安市（含西咸新区）共成交建设用地82宗，截止9月末累计成交宗，月均36宗；土地出让金收入为.50亿元，建设用地面积.25㎡，规划建筑面积.01㎡，成交楼面地价均值为.63元/㎡；平均溢价率17.81%，较上半年的10.47%上浮了7.34个百分点。7月为下半年的开局之月，土地成交48宗，为三季度最高；平均溢价率仅有6.54%，为三季度最低。9月份土地成交各类指标与前三季度均值接近，市场发展趋于稳定。
从年前九个月的成交区域看，西咸新区依然保持了其强势地位，以宗的成交量和.54亿元的土地出让金收益领跑全市；其余成交量超过20宗的区域还有周至县、高陵区、经开区和国际港务区等外围区域；新城区、碑林区、灞桥区、未央区等城内区域土地成交数在10宗以下。西安土地市场“西咸火热、周边稳固、城内冷清”的大格局依然保持。从成交土地的类型看，住宅用地细分市场的热度依然不减，前九个月累计成交宗，占比达40%；工业用地以34%的成交占比紧随其后；商服和其他用地的成交占比分别为24%和3%。
综合前三季度的数据，西安土地市场在经历了一季度的冷清、二季度的震荡后，三季度逐渐进入了常态化发展阶段，这得益于国内疫情的有效控制和西安房地产市场的整体复苏。随着西安市土地基准地价的公布和《陕西省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》的出台，土地交易各个环节的信息将会更加透明、行为更加规范。
2.商品房市场
年三季度西安市商品房销售量累计为套，较二季度的套增加了套，涨幅为7.28%，较去年同期的套暴跌了套，跌幅为63.23%；相比去年动辄月度成交一两万套的“盛况”，今年前九个月成交量明显萎缩，呈低位震荡走势。1-9月商品房销售价格总体稳中有升，三季度均价（元/㎡）和7月份价格（元/㎡），分别创近年来季度均价和月度价格的最高值。量跌价涨成为近期西安市商品房市场的特点。
年三季度西安市商品房累计批准上市.72万㎡，较二季度的.83万㎡下降了11.03%，与去年同期的.85万㎡基本持平；累计批准上市套，较二季度的套下滑了8.46%，与去年同期的套也基本持平，市场供给量同比稳定，环比下滑较为明显，但与年初相比，疫情的影响因素已经基本结束。
从商品房销供比情况看，年8月以0.69的销供比指数居第三季度各月最高位，并与7、9两月组成第三季度销供比的倒“V”字型结构走势，同时也是今年以来的第二高指数；三季度出清周期均值达到了48.82个月，创近三年来的最高值，同时也推高了商品房库存量，去化压力增大，市场消化能力疲态尽显。
商品房按物业类型划分（商品住宅、商业用房、办公用房）的市场销供数据具体如下：
3.商品住宅市场
截止年9月，西安市商品住宅销售量持续低位徘徊，销售量突破套的月份还是在“遥远”的1月。第三季度销售量累计为套（约.52万㎡），较二季度的套下滑了8.55%，较去年同期的套大幅下滑了53.15%。三季度各月商品住宅销售均价高位盘整，季度均价达到了元/㎡，较二季度的元/㎡上涨了18.37%，较去年同期的元/㎡上涨了23.85%。西安商品住宅市场“有价无市”的传闻也不绝于耳。
西安市批准上市的商品住宅量在年上半年持续推高后，三季度开始明显下滑，其中8月份的批准上市套数和批准上市面积均为近半年来最低。从批准上市的面积看，第三季度累计批准上市.52万㎡，较二季度的.09万㎡下降了26.18%，较去年同期的.95万㎡下降了13.04%；从批准上市的套数看，第三季度累计批准上市套，较二季度的套下降了23.82%，较去年同期的套下降了12.42%，市场供应量下滑趋势明显。
商品住宅销供比指数在8月“昙花一现”达到1.16以后，9月随即拉低，0.3的指数创九个月以来的第三低值。截止9月末，商品住宅销供比总体呈低位震荡走势，市场需求不足的现状仍在持续。
4.二手房市场
与新建商品住宅不同，二手房市场在年第三季度呈现出明显的量价齐涨状态，7到9月成交量分别为套、套和套，上涨趋势明显，各月均价也全部冲破元/㎡大关，与我们在上半年市场分析时的预测相同。从前九个月二手房市场发展的趋势看，除一季度市场波动较大外，二、三季度总体保持了其应有活跃度，量价匹配度较好，市场发展较为健康。
结合三季度西安市新建商品住宅和二手房市场的数据，我们可以看到住宅用房市场总体表现较好，市场回归正常状态的趋势已经形成，疫情带来的冲击也基本结束。但同时我们也应该看到，新建商品住宅市场“有价无市”的说法也并非空穴来风。
5.商业用房市场
年三季度西安市商业用房销售量逐月下滑，累计销售量仅为套，较二季度的套减少了套，降幅56.14%，与去年同期套的销售量不可同日而语；销售价格与销售量表现出明显的负相关性，三季度元/㎡的均价较二季度的元/㎡猛涨了56.21%，较去年同期的元/㎡上涨了37.71%。前九个月，西安市商业用房价格整体稳中有升，销售量在5月冲高后逐步回落，市场并未出现“金九”的繁荣景象，反而随着深秋的到来有触底的可能性。
三季度西安市累计批准商业用房上市套数套，较二季度的套上涨了.12%，较去年同期的套上涨了86.47%；批准上市面积累计为43.30万㎡，较二季度的17.85万㎡上涨了.58%，较去年同期的28.64万㎡上涨了51.19%。商业用房供应量从2月开始的持续拉升，并不能说明市场热度在增加，反而在提醒市场的管理者，要加强对商业用房细分市场的供给侧改革，将市场供给向有效供给引导，避免出现盲目增加供给的情况出现。
2月之后，商业用房的销供比指数以5月的0.32为拐点，出现了连续攀升和连续下降的翻转走势，且过去的三个季度，商业用房的销供比持续在低位徘徊，拉动市场回暖的动力明显不足。在商品住宅市场，特别是二手房市场已经走出疫情影响泥潭的情况下，商业用房市场的长期低迷，说明有其内在更多更复杂的原因，疫情只是给本就趋冷的市场敷了一层霜而已。
6.办公用房市场
年三季度西安市办公用房销售形势不甚理想，7-9月销售量急速下滑，9月仅销售了4套，三季度累计只销售了套；按季度算，销售量环比下降了73.52%，同比下滑了95.82%。三季度销售均价为元/㎡，较二季度的元/㎡下降了14.58%，较去年同期的元/㎡下降了7.34%。8月均价拉升到元/㎡的高位后，9月又迅速下挫，市场稳定性缺乏，浮躁情绪增加，后期市场发展情况难以预料。
年三季度，西安市办公用房批准上市量累计为套，较二季度的套环比上浮了52.75%，较去年同期的套同比上浮了23.87%；批准上市面积累计为85.63万㎡，较二季度的49.72万㎡上涨了72.22%，较去年同期的55.17万㎡上涨了55.21%。三季度供应量的集中增加，进一步推高了办公用房的库存量，再结合本季度的销售情况来看，市场低落情绪可见一斑。
从西安市办公用房销供比指数走势可以看出，5月之后市场需求量急剧萎缩，加之供应量的持续高企，导致销供比指数几近“断崖式”下挫。9月销供比指数在后疫情时代首次“归零”，办公用房市场在与商业用房市场“比惨”的竞争中似乎略占上风。数据显示，三季度办公用房租赁情况略有好转，整体空置率下降了3.5个百分点至30%，这也是本季度办公用房市场少有的亮点之一。
通益视点
在对三季度政策和本地房地产细分市场梳理的过程中，我们可以看到市场发展依然存在一些问题，供给侧结构性改革和房地产市场的调控还应该加强；在房地产市场整体进入存量房时代的背景下，租赁市场的健康发展就显得非常重要；坊间传闻的西安房地产市场“有价无市”的担忧，是否是市场的真实状况？本期通益视点我们给您一一解读。
1.关于房地产市场调控
根据国家统计局对全国70个大中城市房地产市场的常态化监测，一二线城市，特别是人口净流入量较大的城市，房地产市场发展过热的情况依然存在；住建部两次“约谈”16个城市的举动已经说明，国家所坚持的“房住不炒”的基本原则不会改变。7月以来，先后有杭州、宁波、无锡、东莞、南京、深圳、常州、成都等地加大了政策调控力度，其中深圳的调控力度最大。
从三季度西安房价整体走势看，在疫情因素“加持”下，房地产市场有走出“越调控越涨价”怪圈的趋势，这也是国家对房地产市场进行常态化调控要达到的目的。虽然房价没有因为调控而出现“立竿见影”下跌的效果，但是房地产市场的软着陆才是我们应该期待的，要尽量避免房地产泡沫的突然破裂给经济造成的震荡。
另外，有专家认为，除过要征收持有环节的房地产税以加大调控力度外，还应该征收空置税。我们认为，税收确实能够起到平衡收入、转移支付的作用，但是一味采取征税的策略进行房地产市场调控，显得不够智慧。适当的空置率是房地产市场健康发展应有的指标，也能给房地产投资者留出一定的操作空间，起到活跃市场的作用。房地产的居住属性和金融属性应该兼具，不可偏废其一。过分强调居住，打压投资；或者过分投机，忽视刚需都是不可取的。因此，针对房地产市场的调控，应让刚需者“居者有其屋”的同时，也让投资者的理性投资带动市场的良性发展。
2.关于房地产租赁市场
房地产租赁市场的正式开启，始于年中央经济工作会议提出的“租购并举”的要求；随后，“购租并举”、“租购同权”等要求的提出，进一步将房地产租赁市场的热度提升。但是同时我们也要看到，租赁市场经历了几年的野蛮发展之后，也出现了长租公寓爆仓、租赁纠纷乱象丛生等现象。租赁市场要健康稳定发展，制度层面的约束不可或缺。
9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，对租赁双方的行为和租赁过程中的一些问题用“条例”的形式进行了规范，同时《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》也在本季度正式发布，这对于维护住房租赁交易秩序，规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业经营风险，保障住房租赁交易资金安全，维护房屋所有权人、承租人的合法权益起着重要作用。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞5月份的时候表示，年中国城镇人均住房面积已经达到40平方米，这进一步说明存量房时代已经在全国范围内到来。再结合“租购并举”、“租购同权”等政策导向，我们认为房地产租赁必将成为未来市场发展的重点和热点，我们也将持续
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