市场综述
楼市调控趋缓渐稳西安密集行业整治
汉纸妹
从严令调控到渐缓趋稳，在黄金周的十月，起始于一线城市，无论是百城销量，还是百强房企销额，前者不及去年陡然下降，后者再无高歌猛进渐显趋缓，而土地流拍猛然增多，降价维权逐成蔓延之势，十月全国楼市已然尽显越来越浓的下行之势。
而纵然回归至政策层面，严令的调控虽不再加码，但无任何松绑的迹象。即使月底的政治会议与三月前的＂遏制房价上涨＂形成鲜明对比，只字未提房地产，但官媒新华社接连表态，房地产调控将不会半途而废。显然，短期内寄希望于政策松绑、甚至"限令"取消都将落空。而在楼市降温下行与政策空档期，关于行业的规范整治和监管，以及各类检查却异常密集。
宏观市场1
政策环境
调控延续稳定行业监管再行规范市场
10月9日消息，西安公积金中心联合公安等4部门印发《治理违规骗提套取公积金行为的通知》。通知规定，对租房提取公积金、年度最高提取额为西安地区上年人均月平均房租的12倍。
10月8日，中共西安市委、西安市房管局发布《开展治理房地产市场乱象专项行动的通知》，将联合公安、工商、物价、税务、公积金管理中心、金融办等11个部门开展楼市乱象整治。
10月16日，住建部发布《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。
10月23日，住建部发布《住房城乡建设部办公厅关于信用信息管理暂行办法等文件公开征求意见的通知》。《意见》将从住房保障、房地产市场、建筑市场和工程质量安全等9个方面个条款进行落实。
10月25日，广州市住建委发布公告称，近期，市、区住建部门在保持广州市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。
10月28日，西咸新区涉及西安行政区住房保障和房屋管理职能移交公告发布。公告明确：11月1日起，西咸新区辖区内涉及西安行政区的"住房保障+房屋管理行政+社会管理全部职能"，将由西咸新区国土资源与房屋管理局承接、办理。
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经济环境10月全国PMI为50.2%，全国CPI同比上涨2.5%，
全国PPI同比上涨3.3%
10月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，比上月回落0.6个百分点，制造业总体继续运行在扩张区间，但扩张速度放缓。
10月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.5%。年10月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.6%；食品价格上涨3.3%，非食品价格上涨2.4%；消费品价格上涨2.8%，服务价格上涨2.1%。1-10月平均，全国居民消费价格比去年同期上涨2.1%。
10月工业生产者出厂价格指数（PPI）同比上涨3.3%。年10月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨3.3%，环比上涨0.4%。工业生产者购进价格同比上涨4.0%，环比上涨0.7%。1-10月平均，工业生产者出厂价格比去年同期上涨3.9%，工业生产者购进价格上涨4.5%。
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行业动态本月行业成交及新闻动态
10月份行业动态主要包括：1、西安再次开展商品房销售明码标价专项检查。10月8日，西安物价局决定将于10月9日—11月9日在全市范围内开展为期一月的商品房销售明码标价专项检查，此次专项检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，重点检查房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构明码标价情况，及在标价和公示的收费之外加价等其他违反明码标价规定销售商品房等行为。2、10月百强房企销售减速，单月同比增速放缓。从10月份百强房企销售业绩来看，单月业绩环比降低10.5%，销售减速较为明显，特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势，市场降温明显。同时，虽然单月销售有所下降，但与去年相比，百强销售仍然大幅增长。3、统计局70城房价：西安环比涨幅6.2%领跑。10月20日，国家统计局发布9月70城市房价数据。从新房环比来看，西安涨幅高达6.2%，排在首位，其次是呼和浩特（2.8%）、泸州（2.6%）、贵阳（2.1%）、西宁（2.1%）、昆明（2.0%），涨幅均不低于2%。4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%。整体来看，一线城市房价环比下跌，二三线城市涨幅也出现回落，相比而言，中西部城市涨幅较大。4、西安房地产开发投资、新开工增速加快。10月26日，西安市统计局发布《年1-9月西安市房地产开发投资和销售情况》。数据显示，1-9月，全市房地产开发投资.57亿元，同比增长11.6%，涨幅已连续两个月两位数增长；商品房销售面积.68万平方米，同比增长11.2%，涨幅较1-8月回落1.8个百分点。截止9月末，全市商品房待售面积.38万平方米，较8月末减少8.25万平方米；房屋新开工面积.79万平方米，同比增长3.6%，较1-8月提高3.4个百分点。
楼市观察年10月西安市土地市场
从土地成交区域来看，本月沣西新城成交土地最多，成交土地面积15.5万㎡（约合亩），占总成交量的34%；其次为高新新区，成交土地面积10.5万㎡（约合亩），占总成交量的23%；第三为航天基地，成交土地面积7.8万㎡（约合亩），占总成交量的17%。
从区域成交单价来看，本月曲江大明宫版块为成交单价最高区域，为万/亩；成交土地为大明宫国家遗址公园区振华南路东侧86亩城改用地。其次为大兴新区平均单价万/亩，位列第三的为航天基地，单价万/亩。
商品房数据10月份西安商品房量跌价涨供应保持高位
年10月份西安市商品房新增供应面积.81万㎡，环比增长2.2%，同比增长.5%；商品房销售面积.79万㎡,环比下降8.3%，同比上涨22.9%；10月份商品房销售均价12元/㎡，环比上涨1.9%，同比上涨16.3%。分析来看，本月商品房供应再度出现大幅增长，总供量创年内月度供量最高值。同时，商品房销售继续回落，整体呈现供大于销。
10月西安商品房去化周期为15个月
截止年10月末西安商品房库存为.15万平米，比上月增加了80.12万平方米，较去年同期增加.51万平方米，商品房去化周期为15个月。10月份，西安商品房供应继续保持高位，达年内月度供应最高值，同时，商品房销售持续下降，致使当月库存反弹升高，同比增加较多，但商品房去化周期仍保持为15个月。
10月西安商品房各区域供销价情况
10月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城东和城南，分别为51.95万㎡、35.22万㎡和33.01万㎡；10月份商品房成交量排名前三的区域是浐灞、经开和城西，分别为23.47万㎡、23.4万㎡和18.45万㎡；10月曲江成交均价最高，为元/㎡，其次是高新，为元/㎡，城东成交均价最低，为元/㎡。（除城内）
商品住宅数据10月西安商品住宅量价再跌供应续涨
年10月份西安商品住宅新增供应面积为.14万㎡，环比上涨7.45%，同比上涨.45%；商品住宅销售面积98.93万㎡，环比下降3.35%，同比上涨33.76%；10月份商品住宅销售均价元/㎡，环比下降0.91%，同比上涨18.65%。10月份，西安商品房供应面积延续上涨，销量再度微幅回落，连续两月呈现供大于销。
10月西安商品住宅去化周期为4个月
截止年10月末西安市商品住宅库存量为.49万㎡，比上月增加了23.21万㎡，比去年同期减少了.59万㎡，去化周期保持为4个月。10月份，西安商品房住宅供给大于销售，整体库存出现回升趋势，当前库存量在8月份达最低点后，已连续两月回升上涨，但增幅有限，去化周期仍保持在4个月水平。
10月西安住宅主力成交90-㎡占比72%
10月份西安市住宅各面积段成交占比中，90-㎡依然是主力，成交占比为39%；-㎡成交占比为33%，两者合计占比达72%；排在第三位的为-㎡，占比为13%。本月90-㎡、-㎡成交占比出现明显扩大，分别提高8个、5个百分点，而-㎡成交占比在连续3个月扩大后，本月占比收窄4个百分点，为13%。其余均与上月相同。
10月西安商品住宅各区域供销价情况
10月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城东和城南，分别为39.73万㎡、23.9万㎡和23.5万㎡；10月份商品住宅成交面积排名前三的区域为经开、浐灞和城西，分别为19.68万㎡、17.69万㎡和16.76万㎡；价格方面，本月高新仍居于首位，为25元/㎡，其次是曲江，价格为元/㎡，城东价格最低，为元/㎡。（除城内）
10月西安商品住宅成交面积热力图
年10月份西安市商品住宅共计成交98.9万㎡，成交面积占比最大的前三城区是经开、浐灞和城西，分别占20%、18%和17%。由图可以看出成交热点区域主要集中在北辰立交北侧片区（代表项目碧桂园凤凰城）；浐灞港务区版块（代表项目绿城西安全运村）；以及城西西三环东侧三桥立交东南片区（代表项目万科·金色悦城）。
10月西安商品住宅成交单价热力图
年10月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、曲江和城南，分别为25元/平米、元/平米和元/平米。由图可以看出成交单价最热点区域为高新区高新路、科技路十字区域（代表项目环球西安中心）；曲江新区版块（代表项目中海曲江大城）；以及城南航天城版块（代表项目融创·揽月府）。
商业数据10月西安商业量跌价涨供应增加显著
年10月份西安商业新增供应面积19.55万㎡，环比上涨59.72%，同比上涨.7%；商业销售面积7.57万㎡，环比下降19.98%，同比上涨3.7%；10月份商业销售均价为元/㎡，环比上涨4.29%，同比下降0.92%。本月西安商业供应显著增加，销售出现下降，且已连续两月为供大于销，商业销售均价出现回涨。
10月西安商业去化周期为69个月
截止年10月末西安市商业物业库存量为.64万平米，较上月增加了11.98万㎡，较去年同期增加了14.1万㎡，截止10月末商业去化周期为69个月。整体来看，10月份西安商业供应再度出现显著增长，销售出现下降，致使全月商业待售面积再度增加，商业整体去化周期升高至69个月。
10月西安商业各区域供销价情况
10月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城西、城东和浐灞，分别为11.78万㎡、3.32万㎡和1.74万㎡；10月份西安商业成交量排名前三的区域是曲江、浐灞和经开，成交面积分别是2.72万㎡、1.89万㎡和1.36万㎡；价格方面，本月仍为曲江成交价格最高，为元/㎡，其次是高新，为元/㎡，价格最低的是浐灞，为元/㎡。（除城内）
10月西安商业成交面积热力图
年10月份西安市商业成交7.58万㎡，成交面积占比前三的区域分别为曲江、浐灞和经开。由图可以看出西安市商业成交热点区域为曲江大唐芙蓉园南侧片区（代表项目曲江芙蓉新天地）；浐灞北三环、港务大道十字区域（代表项目西安立达国际）；经开西安北客站高铁新城版块（代表项目西安淘宝生态城）。
10月西安商业成交单价热力图
年10月份西安市商业成交单价最高的集中区域是曲江，均价为元/平米，其次是高新，均价为元/平米，第三为经开，均价为元/平。由图可以看出最热点区域为曲江路以东、雁翔路中段区域（代表项目曲江·华著中城）；高新昆明路、丈八北路版块（代表项目金辉·悦府）。
办公物业数据
10月西安办公量跌价涨供应大幅上涨
年10月份西安市办公物业新增供应面积14.49万㎡，环比下降48.89%，同比上涨57.67%；办公销售面积8.13万㎡，环比下降15.05%，同比下降23.3%；10月份办公物业成交均价元/㎡，环比上涨23.27%，同比上涨47.25%。10月份西安写字楼供应面积在连续4个月上涨后出现回落，办公销售也为连续3个月下降，整体呈现供销双降，同时办公销售均价出现大幅上涨，达年度最高值。
10月西安办公去化周期创年内新高为20个月
截止年10月末西安市办公物业库存面积.67万㎡，较上月增加6.36万㎡，较去年同期增加20.24万㎡。本月办公物业虽整体呈现供销双降，但仍为供大于销，且近4个月以来，供销分别表现为连续上涨和连续下降，致使办公物业待售面积从8月份起出现连续回升，当前整体去化周期已升高至20个月的今年最高值。
10月西安办公物业各区域供销价情况
10月份西安办公物业新增供应面积排名前三的区域是高新、浐灞和城西，供应面积分别为6.57万㎡、4.2万㎡和3.72万㎡；10月份办公成交面积排名前三的区域为城南，浐灞和经开分别为1.94万㎡、2.2万㎡和1.93万㎡；价格方面，本月浐灞居于首位，为元/㎡，其次是曲江，价格为元/㎡，城南价格最低，为元/㎡。（除城内）
10月西安办公成交面积热力图
年10月西安市办公成交面积8.14万㎡，成交面积占比前三的区域分别为城南、浐灞和经开，分别占全市办公成交面积的24%、20%和18%。由图可以看出办公成交热点区域位于雁塔南路、航创路十字片区（代表项目富华大厦）；浐灞广运潭大道以东、欧亚大道以北片区（代表项目华海湖滨会馆）；以及未央凤城十路、文景路十字片区（代表项目圣朗国际）。
10月西安办公成交单价热力图
年10月份西安市办公成交单价最高集中区域为浐灞，成交价为元/平米，其次是曲江，为元/平米。由图可以看出办公成交单价热点区域为浐灞广运潭大道以东、欧亚大道以北片区（代表项目华海湖滨会馆）；以及雁塔区西影路以南、芙蓉西路以西片区（代表项目龙湖·雁塔天宸）。
开盘数据西安住宅开盘新推量走势图
10月份西安共开盘项目29个，推售房源9套，房源量环比9月份下降28%，开盘平均去化率75%，环比上升9个百分点。从开盘监测来看，本月非限购区开盘项目比九月份减少约一半左右，开盘项目多为主城区楼盘，因此整体去化率相比有一定的提升。而仅从限购区开盘统计来看，9、10月份整体去化率均在80%左右，相比热度较高的4、5月份也有一定的下降。同时，截止10月末今年全市开盘项目总数已超过去年。
西安市场小结汉纸妹
为落实住建部房地产行业整治，西安房管联合11个部门再次开展行业整治检查，其中拒绝使用公积金、利用首付贷成检查重点。特别是西安物价局在电视问政中，所反映出的价外加价等问题，备受 从市场交易情况来看，十月份西安商品房供应创年内新高，商品住宅供应也较为突出，但在销售层面，两者表现均不抵上月，供销呈现明显分化。其中，商品房和商品住宅销量均创年内新低（除七月份政策断档期），城区项目开盘去化相比也有所下降，在全国整体形势下行，西安政策收紧的效应下，市场过热表现不再，渐趋理性审慎。
同时，在西安土地市场，不仅全月所有土地均为底价成交，且单月流拍地宗数达年内月度最多。可见的是，十月份的西安市场，无论是前端房企还是终端客户，激进猛进势头不再。而总体来看，在供需方面城区仍极不平衡，热门区域价格难抑。
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汉纸妹赞赏
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